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仲量联行2014年第二季度沈阳房地产市场报告显示:本季度优质办公楼物业租金与上季度持平,零售商业平均租金小幅下滑。
“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容,市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“沈阳优质办公楼的需求仍呈稳定增长的态势,金融保险类客户依旧为市场的主体。随着金廊沿线上在建的甲级办公楼项目陆续开始预租,沈阳优质办公楼平均租金上涨趋势开始减缓,开发商将面临更大的供应层面上的压力。”
办公楼–本季度一个优质办公楼项目进入市场,金融保险类客户依旧是市场成交的主体。
工业地产–第三方物流及电商成为市场需求的主体。
零售物业–本季度两个新项目开业,市场平均租金仍持续小幅下滑。
住宅–高端住宅成交均价下滑,成交量较去年同期缩水。
办公楼
进入第二季度,市场对优质办公楼的需求开始活跃。本季度,沈阳优质办公楼需求较上季度活跃,吸纳量录得76,812 平方米,进一步压低了沈阳优质办公楼市场的空置率,录得14.9%,环比下降2.4%,其中甲级办公楼吸纳量录得15,999平方米,平均空置率下降至7%。
新的优质办公楼项目入市,非核心商圈办公楼项目受到广泛关注。本季度位于金廊北段的中海广场一期A座交付使用,为沈阳优质办公楼市场带来了34,000平方米新增供应。一些非核心区域的新办公楼项目,凭借良好的交通条件及相关的优惠政策,在租赁市场上已受到较多关注。如位于大东区东中街的龙之梦亚太中心项目,享受大东区政府关于电子商务及其相关企业入驻该区域的政策扶持,入住率已达68%以上。
受到来自供应层面的影响,沈阳优质办公楼租金与上季度持平。本季度整体市场租金水平环比上涨0.5%,录得有效租金为人民币75元每平方米每月。其中甲级办公楼平均租金本季度环比下降0.2%,录得人民币117元每平方米每月。
销售型办公楼市场表现平淡。一些销售项目暂时封盘,未来有可能将转为租赁项目。同时由于市场在建项目较多,办公楼未来供应量较大,租赁市场竞争激烈,开发商已经受到供应层面的压力,进而通过缩短谈判流程、推出多种推广活动等促进楼盘租赁。
未来一年市场新增供应增加,租金将承压。未来12个月,沈阳优质办公楼市场将迎来新的供应高峰,包括位于CBD商圈的恒隆广场一座办公楼及嘉里中心一期等优质办公楼将逐步进入市场。新的甲级办公楼入市将缓解目前甲级办公楼供应短缺的情况,但与此同时亦将在短时间内拉高市场平均空置率。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生预测:“未来12个月,随着供应量的加大,新项目的入市,沈阳甲级办公楼的平均租金将呈现下滑态势。”
工业地产
第三方物流及电商成为市场需求的主体。本季度,沈阳非保税物流市场持续上季度以来的需求活跃态势,空置率较上个季度下降三个百分点至21%。本季度无新增供应进入市场,吸纳量录得30,337平方米。第三方物流依旧为市场需求的主体,但由于第三方物流往往不能承受较高的租金,多数租赁成交发生在非优质物流仓库。本季度,普天物流在沈北中储物流仓库租赁6000平方米面积,佳宜物流在中远物流园租赁1200平方米面积。恒路物流及长征物流在海吉星物流园分别租赁5400平方米及2100平方米面积。
非保税仓库租金增长缓慢。未来12个月内,大量新增供应还将陆续进入市场,为开发商或运营商带来巨大的供应层面的压力,尽管市场需求比较旺盛,但较大的供应量将快速推高市场空置率同时减缓租金增长速度。我们预计沈阳优质非保税物流仓库平均租金将会保持平稳或小幅下降。
零售物业
2014年第一季度,沈阳零售消费继续保持强劲增长态势。2014年第一季度,沈阳零售消费继续保持增长态势,其中根据沈阳市统计局统计,沈阳社会消费品零售总额达到847.7亿元人民币,同比上涨12%。
新增供应持续进入市场,为市场带来较大压力。本季度位于金廊北段的沈阳乐天新世界百货及环宇城开业,前者是乐天集团在中国开设的第五家百货公司。乐天新世界百货主营韩国商品,经营面积约5.6万平方米。环宇城作为中海寰宇天下综合体项目的商业部分,主要定位为社区型商业。它的开业为市场带来了6万平方米的新增供应。本季度,市场空置率录得18.8%,较上季度上涨1.5个百分点。
市场平均租金仍小幅下滑,运营商积极寻求发展途径。由于近年来市场优质零售商业的新项目层出不穷,开发商或运营商受到较大的供应层面上的压力,市场整体租金呈下降态势,环比下滑1.4%,录得3,070元每平方米每年。
未来12个月,较大的供应压力仍将会持续。预计未来一年内,受到较大供应量的影响,市场整体租金将面临部分压力,呈持平或小幅震荡态势,更多租户向招商背景雄厚的集团企业靠拢。优质、成熟的零售企业倍受青睐,充分发挥了商场品牌的集聚效应。
住宅
高端住宅成交量回落,市场需求以刚需及改善型需求为主。从整体市场来看,沈阳商品住宅的整体成交呈观望态势,较去年同期成交量下降30%,录得30,421套,成交均价为6,194元/平方米,较上个季度上涨3.2%。市场需求主体依旧为以中小户型产品为主的刚性需求和改善型需求。由于受到房地产整体降温的影响,沈阳开始略微调整政策,在人口密集、房价过高的二环区域内,原来沈阳户籍家庭每户限购2套住房,现在是夫妻二人每人限购2套住房,对于非沈阳户籍家庭来说,原来必须连续缴纳一年社会保险才能购房,现在改为连续缴纳3个月社保即可购房。同时本季度高端住宅市场成交量达到5,170套,较去年同期有大幅度回落。
由于受到国家宏观调控影响,本季度开发商推盘量及拿地量都有所回落。本季度,位于皇姑区的两个高端住宅项目入市,分别为位于金廊北段的尚品精舍和位于北行商圈的中央学府。现有高端住宅项目也在积极推盘,共有8,880套单元进入市场。随着目前全国房地产环境低迷的影响,本季度众多开发商加强了营销手段,加大优惠力度。沈阳高端住宅市场成交均价录得9,284元/平方米,较上个季度环比下跌2.3%。
未来高档住宅市场仍将受政策影响,观望态势明显。2014年,预计对于住宅市场的调控政策仍将继续,抑制投资需求仍然是宏观调控的重点,市场仍以刚性需求及改善型需求为主。政府积极寻求策略以增强市场活跃度,在抑制投资型需求的同时,加强调动刚性需求及改善型需求的积极性。部分开发商基于资金压力,将会通过打折促销保证资金回收。受到政策压力,部分购房者将会转为观望态势,市场成交量逐渐放缓,成交价格小幅震荡。
责任编辑: xialiangfeng
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