沈阳

三万亿个贷助推房价上涨 楼市加杠杆or去杠杆?

三万亿个贷助推房价上涨 楼市加杠杆or去杠杆?

2016年03月12日来源:21世纪经济报道房产时评责任编辑:fengpeipei

在去库存的基调下,2015年以来,房地产市场出现了复苏,一线城市楼市则出现了另类繁荣,深圳、上海房价相继暴涨。

房价一路走高的背后,宽松信贷政策“功不可没”。降准降息、降低首付和贷款利率折扣等组合拳让刚需客、换房客和投资客相继入市,楼市进入了高杠杆时期。

全国个人购房贷款余额也水涨船高。截至2015年末,我国个人购房贷款余额已经达到14.18万亿元,2015年至今则新增逾3万亿元,占到了总额的20%左右。

两会期间,多部委针对一线城市高房价进行密集表态,警示首付贷等加杠杆风险,字里行间,“看得见的手”已经伸向了房地产信贷领域。

一年花了过去四年的钱

央行日前发布的数据显示,截至2015年末,我国个人购房贷款余额为14.18万亿元,占整个信贷总额93.95万亿的15%。

虽然整体看个贷占比不高,但从2015年的情况来看,个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元,比上年末增长23.2%,同比多增9368亿元,占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。

这意味着,仅在2015年新增的个贷,就占到了个贷余额的18.75%;也就是说,中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年(1995-2015)的将近20%,是年平均增长量的近四倍,通俗来说就是,“买房子一年花了四年的钱”。

个贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示,这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末,个贷余额增长降到了3800亿的近三年低位,但到了2014年四季度,个贷余额增长开始大幅回升,到2015年三季度达到8100亿高位;其占信贷余额增长比例也从2014年三季度的19.56%,升至2015年三季度的24.26%,2015年12月则大幅飙升至40%。

在全国数字上升的时候,个别城市的个人购房贷款数量增长更为显眼。

来自人民银行深圳中心支行的统计显示,2015年12月末,深圳个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。

另外,今年春节过后突然火热起来的上海,在2015年的房贷规模也非常快速地增长。上海官方公布数据显示,截至2015年底,上海市中资商业银行本外币个人购房贷款余额7951.38亿元,增长23.7%。

个贷的这种井喷放量也一直延续到了2016年,根据央行数据,2016年首月,新增人民币贷款井喷至2.51万亿元,同比多增1.04万亿元,创下历史最高纪录,其中相当部分流向了个贷。

多位资深业内人士指出,一方面,购房首付的不断降低,使更多人能够达到购房门槛,房市预期向好,各地银行放贷的积极性提高,房贷获得快速上涨;另一方面,房地产市场火热,降准降息带来的大量资金流入了房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟认为,购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场,从需求端来说,人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长,但2015年取消限购限贷,挤压出的存量需求得以释放。

以深圳为例,万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出,深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的,也累积了很多购房需求,而这些需求在2015年得到了集中爆发。

宽松信贷助推房价

居民购房需求的突然爆发,源于信贷政策的变化,而这种爆发的结果,进一步影响了房价的走势,成为房价上涨的助推器。

国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出,从国际经验看,购房首付比例和贷款利率变动,对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象,短期内易推动房价过快上涨。

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称,购房门槛降低之后造成需求溢出,供不应求,房价迅速上升,带来财富效应,进一步放大需求,造成房价进一步上升,形成循环。

从实际表现来看,2014年9·30新政出台,央行开始降低购房首付,11月进行“双降”,之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后,房价一路反弹,截至2015年12月,国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%; 2015年全年,全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米,同比上涨9.1%。

分城市看,深圳表现得尤为明显。2015年二季度开始,深圳房价快速上涨,部分区域如龙华、蛇口、西丽等多个项目上涨幅度达到50%甚至翻番;全年来看,深圳房价同比上涨48%,一举超过北京成为全国第一;与此同时,深圳房贷余额也快速飙升,同比增幅在40%以上。

今年春节前后上海楼市的爆发,也与个贷增长呈正相关。据央行上海总部统计,今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元,单月增量打破去年9月份所创纪录,创下近3年来新高,环比多增139.9亿元,同比多增243.1亿元。

把时间拉长了来看,近十年的央行数据显示,个人住房贷款规模与房价的走势呈现出一致性。在信贷政策松动的时期,2007年、2009年和2010年全年住户中长期消费性贷款(主要是个贷)增速分别超过20%、30%和25%,房价也获得了显著增长,增速约在15%左右。尤其在2009年,个人住房贷款同比增速高达59.73%,商品房销售价格同比增速为23.18%。

反之,在信贷政策收紧的时期房价走势出现了回落,2008年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间,房价增长速度也有明显的“跳水”,增速回落到10%以下。

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