商改住出租新政带来的好处多多

今年6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，其中规定支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这一新规定在地产圈引发热议，业内专家为此新规操作把脉。

帮助房企回笼资金

亚豪机构市场总监郭毅说：“部分城市在偏远地段推出商业用地，以便提升当地商业配套，但由于当地店存在人口不足、消费力不足、缺乏商业氛围的情况，商业用房难以对外出售，所以开发商才将商业用房建为带有住宅性质的房子对外出售。此类‘商改住’产品不符合相关规定。”

《意见》允许将商业用房改建为租赁住房，可以帮助开发商换一种形式经营库存物业。《意见》还规定支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托金试点，可以促进企业盘活积压土地、实现资金回笼。

有利于商业用房去库存

易居智库研究总监严跃进表示，截至今年6月11日，全国商品住宅的去库存周期大概在20个月左右。但全国商业用房的去库存周期要超过30个月，全国商业用房去库存的压力是更大的。《意见》允许将商业用房改建为租赁住房对外出租，有利于解决部分滞销商业用房的去库存问题。

可以平抑房租上涨

中原地产市场研究部经理靳瑞欣认为，按照国务院出台《意见》的有关规定，被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租，有利于盘活商业存量房源，增加市场上租赁房源的供应，这样可以平抑租金的上涨。商业用房原本是使用商水商电，成本比较高;一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租，可以使用民水民电，这样降低了租客的生活成本，减轻了租客的租房费用。

可售商业用房改建可能性低

中原地产首席分析师张大伟认为，对于一二线城市来说，闲置商业用房非常少，即使部分过去闲置商业用房改建为租赁住房，也存在出租收益是否能弥补改建费用的问题。举例来说，以北京东四环为例，改建一个商业用房成为单间租赁住房，每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空间改建成本10万元，就需要出租两年以上收回成本。所以新规对自持物业有利好，但对于可售物业来说，尝试改建租赁住房的可能性较低。

后续配套措施要跟上

同策咨询研究部总监张宏伟指出，在商业用房改建为租赁住房后，仍然需要按照运营的思路来操作，那么，对于开发商来讲就陷入了“重资产”运营的境地。开发商仍然要寻求金融化的手段把此类项目变轻，用“轻资产”的思路操作，这样才能增加成功盘活资产的可能性。

在《意见》中明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。但是，从房地产投资信托基金推进力度来看是比较缓慢的。如果在商业用房改建租赁住宅后，后续没有配套税费优惠、金融化手段的支持，部分此类项目也难以活得很好。