项目导购播报

数据显示，1-7月国有土地使用权出让收入23357亿元，同比增长37.3%。而上半年（1-6月）国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%，7月收入达到4521亿元。房地产相关税收也是地方财政收入的重要来源，7月份，契税365亿元，同比增长34%；土地增值税353亿元，同比增长15.4%；房产税261亿元，同比增长27.1%；城镇土地使用税287亿元，同比增长16.9%；耕地占用税43亿元，同比下降22.4%。

地方政府预算内收入与房地产业相关性比较强，当楼市行情比较热，商品房销售面积增速较快时，大约迟滞1-2个季度后，就会在财政收入增速上显现出来。当然，当销售面积增速下降，也会同样反应在财政收入方面。地方财政收入倚重房地产业的现象，导致中国楼市具有一定的周期性，即楼市过火的时候进行调控，而当楼市过冷的时候，地方政府就希望刺激楼市加快商品房销售，用以快速补充财力。

去年年初启动的刺激楼市政策就与此息息相关，通过去库存，刺激商品房销售，减轻地方政府的财政压力。现在，一二线城市相继实施了“限购、限贷、限售、限价”等政策，三四线城市也有一些陆续采取调控措施，商品房存库本身就已经很少，商品房销售面积增速会逐步放缓，未来公共财政收入也会重新面临压力。但是，土地使用权出让收入目前仍继续高增长，这是因为经历这一轮全国楼市去库存后，开发商必须增加土地储备才“有米下锅”。

有数据显示，2016年土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个，其中有6个省、直辖市土地出让金的占比更是超过了50%。在地级市中，政府性基金收入占公共财政收入超过50%的地级市有169个，其中，政府性基金收入占公共财政收入超过100%的地级市有44个。可见，地级市的土地出让金占比也较大。

对于地方政府财政收支对房地产业的过度倚重，一种观点认为是分税制导致地方政府事权与财权不匹配造成的，巨大的基础设施**缺口需要通过土地出让获得资金支持。而财政软约束机制导致地方政府在借债方面不受制约，出现了以土地为*押，承诺土地出让收入偿还债务的做法，最终导致地方政府的债务规模不断攀升。

一方面，土地出让金占财政收入的比重过高；另一方面，地方政府性债务对土地出让收入依赖度也高。2013年12月审计署发布的《全国政府性债务审计结果》就显示，地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93643亿元的37.23%。

地方政府大量的基础设施**依赖土地出让金收入与房地产销售带来的税收，并将土地作为杠杆，通过透支未来进行杠杆化的债务操作，债务规模不断膨胀，进而，经济就更加依赖房地产业。这会迫使房地产政策在“一松一紧”中不断反复，因为楼市销售不旺可能导致地方政府债务链陷入风险，而这种冷热刺激也制造了大规模的市场投机行为，以及不断强化市场上涨预期，从而将楼市推向泡沫化。

目前，中央政府正在严控地方政府债务增量，并通过制定长效机制修复混乱的房地产市场。一线城市（其财政收入对房地产业依赖较小）正在试验提供共有产权住宅以及租赁房。如果全面铺开这一做法，地方政府将大幅缩减土地出让收入，同时还要为保障型住房融资。因此，未来地方政府必须摆脱对房地产业的过度依赖，在中央政府的帮助下逐步消化存量债务，减少增量债务，地方政府的主要工作要从**转向公共服务，抛弃“GDP论英雄”的传统思维，各级政府的职能转变将决定中国经济转型的成败。