新政加码，意在稳定预期

9月22日～23日，南昌、重庆、贵阳、长沙等多个二三线城市陆续发布新版房地产调控政策。2016年国庆节前后，有近20个城市发布楼市新政，重启限购限贷。那一轮调控在全国范围内有力地抑制了楼市投资，70个大中城市住宅价格环比涨幅由9月份的2.6%，回落至12月份的0.2%。

一年过去，在这一时点为何再现多地密集调控？未来楼市的约束性政策是否会继续加码？

要点 6个城市新设限售门槛

这一次，各地房地产新政的内容主要集中在限售、限购以及价格管理等方面。

有6个城市在一定市域范围内新设了限售门槛。重庆、南昌、南宁规定，新购商品住宅（含二手房）取得不动产权证两年后才能上市交易；长沙和贵阳的限售期是3年；石家庄新购住宅限售期则长达5年。

南昌、石家庄的房地产新政则既限购又限售，调控力度较大。例如：石家庄规定，非本市户籍家庭购买首套住房时，须提供近3年连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

贵阳除了限售外，还提高了二次办理住房公积金贷款购房的首付比例；西安和武汉则主要在商品住房价格调整和商品房预售等方面加强管理。

值得留意的是，自今年3月24日厦门出台“限售令”，成为全国首个实施限售政策的城市后，在9月下旬的这一轮调控后，已有40多个城市出台了类似的限售政策，要求新交易住房在取得产权证后需持有一定年限方可转让，期限在2年～10年之间。限售政策成为继限购、限贷政策后，全国范围内推广的又一重头房地产调控政策。

背景 强化居住属性，提前加码调控

这一轮调控政策出台的背景，是当前房地产市场正面临投资性购房需求抬头的重要时点。

目前，全国楼市库存规模已出现明显下降。截至今年8月底，全国商品房待售面积同比下降12%，其中商品住宅待售面积下降22%。随着库存规模的下降，部分城市，特别是人口相对集中的大城市房价上涨压力开始显现，在前期限购、限贷、限售等一系列调控政策引导下，这些地区的房价水平没有明显上涨。然而，在全国整体库存回落的背景下，未来房价上涨的预期无疑在抬升。

正是在这一背景下，为了抑制房地产泡沫，强化住房的居住属性，进一步落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，多个城市才在房价尚未大幅上涨时就加码楼市调控政策，保持市场平稳发展。

从商品房销售面积来看，此次出台调控政策的城市中，长沙、武汉、贵阳销售面积增速略缓，低于全国平均水平；南昌、重庆、南宁、石家庄、西安的销售面积增速均超过20%，高于同期全国商品住宅销售面积增速，表明这些城市的住宅销售状况较好。

从新建商品住宅价格涨幅来看，这些城市近期的房价环比涨幅均在1%之内，例如南昌、南宁和长沙的新房价格环比涨幅分别为0.9%、0.5%和0.2%。但要注意的是，这一价格走势是在去年下半年至今年上半年限购、限贷政策升级，限售区域不断扩大范围的前提下才实现的。而去年8月～9月，这些城市新房价格环比涨幅很多都超过了2%，与去年国庆节期间的密集调控相比，今年各地的调控已是未雨绸缪，先行一步。

影响 投资周期延长，房价或高位盘整

这些城市调控政策的影响，应该分两个层面来看，一是对自身的影响，二是政策升级对楼市发出的信号。

随着楼市新政的出台，这些城市购房的投资周期必然被延长，流动性受限，住房需求特别是投资性购房需求被抑制，成交量也会随之下滑，房价将会高位盘整甚至出现下跌。以全国首个实施限售政策的城市厦门为例。该市推出限售政策当月，其新建商品住宅环比上涨1.9%，二手住宅价格上涨4.9%，其中二手住宅价格涨幅在国家统计局监测的70个大中城市中排名第一；限售政策推出后的次月，各类房屋的价格涨幅快速回落，特别是二手住宅价格环比出现了下跌，随后几个月，该市各类房屋价格环比涨幅均在0.5%以内，二手住宅更是连续5个月保持小幅下跌态势。

参照厦门的情况，预计这些城市也会因为楼市套利链条被打破而出现房价增速下滑。但是，考虑到有些城市此前已经在限购、限贷方面出台过政策，这一轮调控加码，对市场的冲击会低于厦门这样的城市。例如：南昌在去年10月在东湖区、西湖区、青云谱区等7个区域实行限购，这一次的限购范围则有了很大扩展，将此前未包含在内的九龙湖、儒乐湖区域和南昌县、新建县等4个下辖县也纳入限购范围。

此外，多地楼市调控政策升级，将给市场传递出一个明确的信号，让市场各方认识到政府调控楼市、稳定房价的决心。这将对其他城市的购房者尤其是投资性购房群体产生一定的威慑力，各城市楼市潜在购房群体的观望比例也会增加。预计还会陆续有城市加入调控加码的行列中，受其影响，全国楼市的交易规模会有所缩小，商品住宅销售面积的增速会进一步回落。

预期 住房新政将合理引导楼市需求

限购、限价、限贷、限售等调控政策叠加，一段时期以来对抑制房地产价格上涨起到了明显效果。然而，这些短期调控政策仍偏重于行政手段，下一步更重要的是加快房地产市场长效机制的建设。

当前，地方政府已经开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投资，加强住房的居住属性，例如：在房屋供求预期突出的城市加大土地供应，强化差别化住房信贷政策，对不同区域、不同房屋类型（是否首套）、不同购房对象实施不同的信贷政策，完善住房保障体系，加强共有产权住房建设等等。

预计随着改革的持续深入，房地产税有望进一步扩大试点，在地方财政压力较大和房价上涨较快的地区率先推出，这将是房地产市场长效机制建设的一个重要环节。

此外，租购并举的住房制度将是房地产市场长效机制的另一个重要方面。住房租赁市场改革快速推进，将给现在的房地产市场注入新的“鳗鱼”，以此来倒逼商品房市场完善自身。据不完全统计，未来5年，仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，共有产权房、租购同权等新政将在很大程度上促进住房租赁市场的发展，最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化，引导自住和投资需求各归各位，促使房地产市场向更加理性的方向发展。