成都租赁住房土拍方式明确 回款周期较慢房企难买账

8月7日，成都市政府第164次市常务会议审定通过了《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法(送审稿)》，对于租赁住房的配置标准做出明确的回应。

值得注意的是，此次租赁住房的暂行办法中明确规定了租赁住房的建设方式和建设要求，土拍方式采用“无偿移交方式”和“竞得人自持方式”两种。

其中，还涉及到以下3个方面：1、关于土地建设租赁住房，单套建筑面积控制在60~120平方米范围内；属于无偿移交的，整体成品住宅建设比例须达到100%，属于竞得人自持的，自宗地出让年限起始之日起在一定年限内不得销售或转让，首次和单次租期均不得超过5年；2、市级国有住房，租赁公司将统一运营，并且明确了住房建设规模、车位配比、建设进度等要求；3、装修造价不低于1200元/平方米。

对此，可明显看出，目前政策对住房租赁的支持力度不小，且迎来了阶段性突破，但对于土地建设租赁的严苛要求，多数专家认为，“因资金回收和变现较慢，开发商可能不愿意拿此类用地打造产品。”

纵观今年下半年，从广州传出“租购同权”后，全国开始新一轮租赁住房政策扶持，在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场迎来新一轮发展期。

国家对于租赁住房的政策引导，也迅速影响到了成都房地产市场。

土拍采用“无偿移交方式”和“竟得自持方式”对市场会有哪些影响？

刘璐：“进一步规范市场”

一方面有利于成都人才引进落户，增加租赁市场供应，缓解楼市的供需矛盾，从而进一步规范市场。另一方面土地市场可能会降温，拿地房企会减少举牌冲动。人才公寓政策也让租房方式和房源供给有更多选择。

于建玮：“更多元化的方式解决住房问题”

房地产是市场问题，各地区应根据实际情况，采取不同的调控政策。但还是应以市场经济调控为主，适当采取行政手段调控。租赁方式推动房地产的发展，未来可能有更多元化的方式解决住房问题，削弱“房子不是用来住的，是用来理财的”这一观点，这种方式是值得肯定的。其中，人才公寓安居就是多方式之一，更多方式还有待探讨。

该政策是否会减少开发商拿地热情？

刘璐：“房企在土拍中将会减少举牌冲动”

对拿地房企而言有成本和资金积压的压力，从而对于房企而言会减少举牌冲动。人才公寓的移交和以前拿地另搭一块修保障房性质类似。“移交”与“自持”相比，自持对于房企而言相对好点。

扈炜：“部分开发商可能不愿拿地”

租赁住房修建后，一定年限中不能售卖，需要自持，而开发商以前没有做过这类产品，可能因资金回收和变现较慢，会不愿拿地做此类产品。

开发商如何看待该政策中的租赁住房建筑方式和建设要求？

胡贤俊：“作为中字头企业，会跟着国家政策执行”

在政策中有提到国企牵头做这件事，如果在实施过程中政府要求央企进场，本公司在列的话，公司会根据上级指示积极加入其中。但是目前该政策才刚刚出来还未具体实施，现阶段公司还是不太会考虑自持模式，住宅、商业都以销售产品模式为主。

胡振军：“本企业不会考虑去拿该自持性质的土地”

该政策对于开发商而言，资金回收周期较长、成本较高，从而增加了资金压力。目前本公司可能会优先考虑投资回报率、住房售卖价格等等因素，采用销售模式。暂时不会考虑去拿该自持性质的土地。

住房租赁建设风格和基础设施配置是否会与普通住宅不一样？

扈炜：“选址可能会偏向于地铁口附件和市中心旁边”

在设计上可能是一个常规标准设置。人才公寓就是青年公寓，政府主导下的自持物业开发模式，选址可能会偏向于地铁口附件和市中心旁边。小区车位配比上可能是低配（0.3左右），重在鼓励选择公共交通出行，电梯配置60户/台与住宅差不多。