房企涉足长租公寓 争当“包租公”房企加码市场布局

日前，龙湖宣布推出长租公寓——冠寓的天河旗舰店，更首次面向广州市场发布冠寓品牌形象及租住生活主张，推出“核桃”“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。无独有偶，上周碧桂园集团与中信银行在北京签约，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。

房企加码长租公寓市场布局

目前，全国已在多个城市试点推出租售并举、共有产权等多项新政，支持保障性住房建设和购租并举的住房供应体系建设已成为今年下半年金融体系的重点工作。为此，房企在长租公寓品牌上也迅速布局了万亿租赁蓝海，

日前，龙湖广州冠寓品牌发布会在天河诺亚方舟产业园举办。除了推出冠寓天河旗舰店之外，龙湖集团更首次面向广州市场发布冠寓品牌形象及租住生活主张，推出三条符合青年居住习惯的特色产品线，标志着冠寓在北上广深一线城市完成布局。

龙湖集团广州公司总经理毛文斌表示，为满足广州年轻租房族不同的租住需求，龙湖在广州迅速开疆拓土布局长租公寓业务，现已成功拓展6个项目近2000间房，分布在天河、白云、番禺、萝岗、佛山，目前先后开业两家门店分别位于番禺和天河。

早在2016年8月，龙湖集团董事长吴亚军就宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。仅间隔7个月时间，龙湖冠寓成都金楠店、龙湖冠寓成都时代店、龙湖冠寓重庆源著店便相继面世，开业即达到95%以上出租率。相隔一年后，在今年8月中期业绩发布会上，龙湖披露，截至7月冠寓已进入7个城市，运营了10个项目。同时龙湖冠寓还定下了未来的目标：今年内布局16个一线及领先二线城市，开业房间数将合计超过1.5万间，到2020年达到20亿元营收。

无独有偶，上周碧桂园集团也在北京与中信银行签约，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。同时整合中信集团各类金融资源，为碧桂园集团在长租住宅方面提供“定制式”“一揽子”“一站式”的综合化金融服务，满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求。碧桂园与中信此次签约，是银企合作发力“租售并举”的第一单。

据记者不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近1/3已经进入长租公寓领域。特别是各大品牌地产商，比如万科、旭辉、龙湖、金地、招商、上坤、远洋、佳兆业、保利、碧桂园等等，都纷纷加速长租公寓的市场布局。

可盘活市场限制土地稳定楼市

统计局公布数据显示，2016年末全国流动人口总规模为2.45亿人。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，本次测算仍沿用该比例。户均人口方面，2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人，根据2013至2015年家庭规模增长速度估算，2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人。另外，根据重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金（私房租金）为2.0万元，据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.2万亿元。

从落户地就业的高校毕业生租房需求来看，近五年毕业生总人数为0.36亿人，假设其中70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿。值得注意的是，今年7月，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》发布，报告显示，90后租房人群占比达39.9%，首次超过80后，成为租房主力。伴随着大学生们陆续进入职场的同时，各地也催生了租房热潮。与80后的租房前辈们不同， 95后对于租房最关心的问题已不再是租金，而是生活品质。在经济高速发展的背景下成长起来的95后，物质条件比80后更加优越，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。数据显示，17.55%的毕业生愿意拿薪资的30%至50%去租房。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，从美国等发达国家租赁住房的发展经验来看，租赁市场空间相当巨大，是住房市场健康平稳发展的重要补充。从宏观视角来看，住房租赁市场是我国住房供应体系和房地产市场的重要组成部分。住宅租赁行业的产业联动效应强，对建材、家具等上下游产业链的带动作用明显，同时，租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型的租房供给，有助于实现住有所居的社会目标，从而推动人口有序流动，实现以人为中心的城市化；最后，发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。

租赁市场背后或有更大的蛋糕

克而瑞咨询提供的报告显示，目前房企的长租公寓项目以集中式为主，即以一栋楼宇为单位，由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理。参与方式分为自营、与长租公寓运营公司合作两种。目前，万科、龙湖、金地、旭辉、远洋都是自营；保利、绿城、阳光城、复星等则属于第二种，合作模式通常为：房企提供房源，运营公司提供运营、管理等专业服务。业内人士分析认为，房企发展租赁市场，看中的不仅仅是租金，更是背后的金融信托渠道。

近日，保利房地产（集团）股份有限公司发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金（REITs）、首单储架发行REITs，发行总额不超过50亿元。这是继国内首单长租公寓资产证券化项目获深交所批准发行之后，又一单获批的房地产REITs产品。业内认为，该产品的落地，为国内租赁住房资产证券化再添新样本。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在接受记者采访时就表示，长租公寓的推出，一直是金融机构所关注的问题。冠寓作为龙湖集团的主航道业务，当前经营资金以集团投入为主，且龙湖集团以其出色的资本市场评级和资金配置效率，资金获取成本较低仅4.7%。中期目标来说，冠寓将5万间作为一个节点，这对于商业模式、商务拓展以及运营都是一个阶段值，也是一个验证商业模式很好的量级。“我们会持续积极关注REITs、ABS等金融模式，希望能够迅速达到租金20亿元以上的目标。”