沈阳

五大楼市指标创新低 楼市下行趋势基本确立

2017年11月22日来源:中国房地产报国内动态责任编辑:wangzhenpeng

10月份金融数据、楼市指标纷纷出炉,可谓“全军覆没”,为楼市严重失色的“金九银十”给出了解释。M2增速出现断崖式下跌,支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看,货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。

近日,10月份金融数据、楼市指标纷纷出炉,可谓“全军覆没”,为楼市严重失色的“金九银十”给出了解释。M2增速出现断崖式下跌,支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看,货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。

中国楼市无论是价格、成交量还是投资增速都在政策的影响继续下行,这种趋势还会持续很久。

“2018年楼市或将整体下行,市场防大起大落,房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一番分析后,也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。

楼市小年,或许已经是对中国房地产最乐观的预判。 

M2增速断崖式下跌

央行11月13日公布数据显示,10月末,广义信贷(M2)余额为165.34万亿元,同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元,社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元。 

自有数据统计以来,我国M2增速长期保持在10%~30%两位数的增速区间,今年10月末8.8%的增速刷新了30年以来(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)的历史新低。 

M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出,当前M2增速比过去低一些,需要全面客观认识。过去M2增速高于名义GDP增速较多,与住房等货币化密切相关,而目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。同时,M2增速有所降低,正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。 

招商银行资产管理部分析师刘东亮分析表示,2016年后,货币政策已经明显出现转向,最明显的是央行扩表的速度变慢,央行事实上执行了中性偏紧的货币政策,货币投放转为谨慎,M2增速出现断崖式下跌,货币供给总量既受到外汇占款的影响,也受到央行主动缩减供给的影响。 

“十九大强调健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,意味着未来除非经济出现严重恶化,否则货币政策回归大幅宽松的空间几乎不存在,货币政策逐步由放到收,这也是全球主要央行未来几年的一致方向。”刘东亮预计。 

房地产销售增速继续走弱

房地产销售规模已经连续4个月下滑。 

国家统计局数据显示,今年1~10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1~9月份回落2.1个百分点;商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%,销售额增长55.9%)相比,增速大幅收窄。 

其中,10月单月房地产销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。

10月又有一批城市陆续加入限售行列,以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2~3年,对投资投机需求的打击更为直接。 

交通银行高级分析师夏丹预计,年末商品房销售增速将会进一步走弱。

个人按揭贷增速首现负增长

信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下,个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。

国家统计局数据显示,1~10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中,与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元,同比增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,同比下降1%。

对于个人按揭贷款首现负增长的原因,欧阳捷认为,销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降,而且由于央行在控制整个贷款的额度,所以银行现在也没钱,到年底的后两个月,基本上银行也不太会放款,所以按揭贷款增速还会继续下降。 

刘东亮预计,始于2016年的金融强监管政策,未来数年可能常态化,特别是十九大及近期重要会议均特别强调了“守住不发生系统性风险底线”的原则,未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧。 

开发商新开工动力不足

与销售相比,房地产开发投资增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平,9月的提升后,房地产投资增速在10月再度出现下滑。 

国家统计局数据显示,1~10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1~9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。 

开发商新开工动力不足。1~10月,房屋新开工面积同比增长5.6%,增速回落1.2个百分点;房屋施工面积同比增长2.9%,增速回落0.2个百分点。 

房地产开发投资增速并未出现大幅下滑主要原因在于房企拿地热情依然高涨。1~10月份,房企土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1~9月份提高0.7个百分点。

不过,拿地款增速出现下滑。1~10月份,房企土地成交价款9695亿元,同比增长43.3%,增速回落3个百分点。

一线城市新房价格环比下降

销售进入低迷状态,房价出现拐点也就为期不远了。

国家统计局数据显示,10月份,70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降;北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

作为楼市风向标的一线城市,深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%,环比下降0.1%;北京新建商品住宅价格同比下降0.2%,环比下降0.2%;广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。

从二手房价格来看,北京依旧是四个一线城市中降幅最大的(二手房价格环比下降0.5%),也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

行业龙头万科在不久前的一次电话会议上对2018年做了展望:明年的房地产市场很可能迎来双降,即销售面积和销售金额均出现下滑;一二线城市房价趋稳,上涨的可能性不大,但是也不会大幅回落;三四线小城因缺乏人口支持,房价会下跌。

一旦房地产市场的“双降”成真,对于那些业绩压力大的开发商来说,只有一条路可以走,那就是降价走量。

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