沈阳

“地产航母”掉队 合生创展业绩不敌10年前

2017年11月25日来源:每日经济新闻国内动态责任编辑:wangzhenpeng

合成创展,曾位居“华南五虎”阵营之首,更是被王石称为“中国地产界的航母”,然而其10多年来一直徘徊不前,活在过去的荣光中。合生创展并非没有发展的资本,其土地储备超过了大多数规模在500亿之上的房企,但记者实地调查的几个项目均进度缓慢。在求变突围的策略上,合成创展寄望于商业地产。然而,商业地产已经逐渐成为红海,作为“后来者”如何冲出重围?

1987年土地第一拍拉开了中国房地产30年繁荣,卧虎藏龙的广东诞生了大量地产巨头。从上世纪90年代的广信和越秀城建两大巨头并存,到“华南五虎”星耀九州,再到今日“碧万恒”三足鼎力领跑全国,华南一直是中国房地产的重镇。

然而,三十年河东三十年河西,在房地产行业规模快速集中的格局下,部分过去风光无限的房企却逐渐掉队。曾经“华南五虎”阵营之首的合生创展一蹶不振,10多年间规模始终在百亿徘徊,2016年全年销售金额为80.89亿元,业绩甚至不敌10年前。

合生创展拥有大量核心城市的优质土地储备,却为何一直发展滞后?而且拿地热情减退,走上慢节奏开发轨道。它为何对规模之争表现得“云淡风轻”,难道真的像一个武林高手退隐江湖了吗?

业绩10年徘徊不前

作为第一家销售金额突破百亿的房企,合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历十多年发展,中国房地产已桑田巨变,格局重塑,房企规模急速提升的态势下,合生创展却一直在100亿元规模徘徊。

《每日经济新闻》记者梳理合生创展过去10年业绩发现,2006年合生创展销售金额突破100亿大关,达到113.68亿港元,2009年为150.9亿元人民币。7年过去了,150亿元的销售金额为合生创展的历史最好成绩。

据合生创展公布的历年年报显示,2010年~2016年,合生创展合约销售金额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元以及81.89亿元,2016年销售金额尚不足十年前业绩。

2016年业绩下跌的态势一直延续至今,截至2017年10月31日,合生创展前10个月销售金额为74.08亿元,同比去年的77.02亿元下跌3.8%,曾经领跑行业的合生创展已经跌出某房企销售排行榜单的百强。

谈及合生创展的掉队,一位不愿透露姓名的房地产专家告诉《每日经济新闻》记者,国内开发商采取疯狂扩张战略,合生创展却采取保守的发展策略,并未大范围地扩张,以致错失了发展良机。

对于数据表现出的业绩下滑,合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞有不同的解读,他认为合生创展在过去10多年中业绩是相对稳定的。

关于今年业绩,闫家瑞认为这不是下滑,而是受到公司推货节奏影响,上半年整体的营销策略是去库存,今年的新项目则集中在三四季度推出。

10年业绩止步不前,合生创展多年未对外公布业绩目标,闫家瑞于8月份接受《每日经济新闻》记者采访时指出,合生创展有3~5年的发展规划,但并不强调规模增长速度,希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全,不会牺牲利润去做大规模。

问及利润率具体目标时,闫家瑞并未给出详细的数字,表示看公司报告,利润要求也在这个水平左右。

《每日经济新闻》记者查询合生创展年报获悉,2011年,合生创展毛利率高达45.9%,到2015年跌至24.6%,2016年上升到27.6%,到2017年上半年达到34%。

平安证券发布的研报显示,2017年上半年上市房企整体毛利率企稳回升,达到32.4%,较2016年上升2个百分点。而合生创展的毛利率水平高于行业平均水平,合生创展集团表示,是由于毛利较高的改善项目交付比例良好所致。

慢周转模式

与房地产行业当前主流的高周转、快速开发的模式不同,合生创展采用慢周转模式。闫家瑞表示,合生创展的项目一般体量较大,开发周期非常长,甚至有的项目开发周期长达10多年。

以珠江帝景项目为例,早前媒体报道显示,广州珠江帝景地块于1998年竞得,总用地面积618861平方米,总建筑面积996089平方米,其中住宅831911平方米,商业10238平方米。

《每日经济新闻》记者从合生创展年报获悉,截至2016年底,广州珠江帝景项目土地储备面积达到679595平方米,尚有大量土地未完成开发。合生创展2017年半年报显示,上半年珠江帝景项目实现合约销售金额4亿元。

另一位不愿透露姓名的知名房地产专家告诉《每日经济新闻》记者,2000年左右,该地区的楼面地价尚不足1000元/平方米,按照周边区域楼面地价对比的原则,时代地产拿下的海珠地块楼面价高达5.5万元/平方米,地块位置不及珠江帝景优越。

以此估算,10多年间广州珠江帝景地块楼面地价涨幅惊人,合生创展可以享受土地增值带来的丰厚回报。

从年报披露的数据来看,合生创展最新获取土地得追溯到2013年,在北京和上海新增两地块,可供发展面积为628126平方米。2013年是合生创展土地储备面积的最高峰,达到3345万平方米。

闫家瑞告诉《每日经济新闻》记者,合生创展不喜欢在公开市场上拿地,很多土地是通过合作、一二级市场联动等模式获取。

到2017年上半年,合生创展的最新土地储备建筑面积低至2991万平方米,为2009年以来的最低水平。土地储备面积连续下滑。

不过,上述房地产专家表示,不能低估合生创展的实力,在核心城市拥有大量优质土地储备,这是其优势。目前政策以及市场环境变化较大,拥有足够优质资源的房企可能会走得更远,挣得钱也更多。而合生创展拥有优质的土地储备这一点,也在其年报中得以体现。

业绩在震荡中下滑,不断消耗原有的优质土地储备,合生创展这艘昔日的“地产航母”将驶向何方?停滞还是远航,有待历史检验。

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