三大征兆显示，明年房价走势彻底清晰了，刚需该不该买房明确了?

最近20年，中国房地产发展的太快了，它不仅创造了最多的财富，也刺激产生了最大的泡沫。这20年来，中国人从“住房分配”制度时的无欲无求到商品房问世后的“够住就行”，再到近年房子投资属性无限放大，全民都开始踊跃参与炒房，国人对房子态度的转变，恰恰是房地产投资金融属性“上位”的辉煌史。

地产大佬潘石屹说得非常对，究其原因，中国人对房子的产权有近乎宗教般的狂热，这种宗教般的狂热正在像癌细胞一样扩散，吞噬着社会的机体，整个社会越来越不健康，让房产市场变得很不理性。在这种狂热下，人们形成了“房价一定会涨”的预期，房地产业也顺理成章地发展成为国之根本。

房地产的过度发展更对实体制造业造成了巨大压力，尤其是最近几年，资金密集向房地产市场倾泻，实体业踏空前行，频频受限。好在国家及时意识到了危机，自2016年底，“房住不炒”的马拉松式楼市调控征途正式开启，金融去杠杆大幕拉开，一方面对投机炒作围追截堵，另一方面严防死守资金向地产行业流入，更重要的是对土地、信贷、政策的调整力度也是很大。

事实也的确如此，房地产已经不单单是一个行业的问题，更是关系到国计民生的大事，;房子也不单单只是片瓦遮身的住所，而是捆绑了更多福利资源：有的人需要买房子结婚，有的人需要买房子上学，有的人需要买房子养老……房产上附加的东西越多，其被炒作的空间就越大，价值也就越高，必然使得对其的行政管控上也更为复杂多变。

我们看到，2年多来，对楼市持续不松的调控下，如今全国楼市都有了显著的降温，尤其是环京和厦门等城市，更是调控卓见成效的典型案例。2018年还剩不到2个月时间，在奇哥看来，今年的楼市行情早已定型了，那么大多数人最关注，也是讨论最激烈的明年市场行情又会怎样呢?

有人说，明年你有钱也可能买不到房，因为开发商缺钱拿地，建不出来那么多房子供你购买，供需严重不平衡，房价还得涨。尤其是最近合肥爆出开发商降价6000/平卖房，后被房产局“约谈”，最后房价再次回调到原价，业内人士把这一创造性举动称为“降价未遂”，因此就有很多人不明所以地认为“哦，原来地方不准房价下跌，那么明年房价看来下跌无望了”。

事实真的如此吗?奇哥并不敢苟同，近期发生在房地产市场的三大征兆显示，明年房价下跌趋势或早已注定：

首先，从近期新 华社和住建部喊话楼市调控中提到的“调控不会半途而废”得知，以“房住不炒”为中心的楼市调控今年并未结束，真正发力在明年，随着中央对资金和杠杆的管控，以及对房价预期的大力扭转，明年购房需求会迅速锐减，一些边远三四线城市房价或会陷入跌跌不休的境界。正如李嘉诚所言，当需求枯竭的时候，如果再继续盲目地盖房子，5年后中国的房子将根本不值钱!

其次，对于明年的房价走势，中原地产集体主席施永青近期接受采访时，说得非常明确：中国楼市转折点已经到来，房价已经进入下跌通道。

而从十月份国家统计局爆出的数据看，中国楼市的转折点的确已经到来：10月，四个一线城市全部清一色出现量价齐跌，超过半数的二线城市也出现不同程度降温，廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等曾经房价涨速居前的三四线城市，10月房价环比跌幅也位居三四线城市前列。截止到目前，施永青的预言已经对了一半了。

事实也的确如此，今年9月中旬开始，全国多地房价纷纷下降，“房闹”事件越来越多，关于房价下降的问题也引起了网友们的热议。不仅往年热闹、火爆的楼市营销旺季“金九银十”惨淡收场，而且在国庆期间，开发商更是祭出了诸如“买房送宝马”、“买房送黄金”、“老带新奖励”、“车位优惠”、“中介佣金返还购房者”、“毛坯改带装修”等低俗营销手段，开发商费劲心机花样百出的背后，实质上恰恰说明了楼市成交量低迷，降温已经开始席卷全国了。

再者，独立经济学家马光远近期在一场高峰论坛的讲话，更释放了重大消息——马光远认为，房市降温已成大局，明年量价齐跌是大概率，在他看来2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年。不久前他就曾一针见血地指出过，从现在起到明年4月份，半年的时间内，不管是否放水，是否改变调控政策，房价将延续明显的跌势，跌幅在20%到30%，价格回到2016年底的水平基本已成定局。

他给出此结论的依据有两点：一方面，今年以来，随着土地流拍数量增多，多地楼盘降价，住宅市场量价齐跌，知名开发商高喊“活下去”，多个开发商更名“去地产”的现象爆发，房地产行业面临寒冬的声音不绝于耳;另一方面，经历2016年和2017年的需求释放之后，市场供求平衡，中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束，房地产彻底告别了短缺。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。

说白了就是，房地产将伴随城市化、产业振兴一起继续大发展。在未来15年内，人口不断聚集、产业迎头并进的区域(一二线城市圈)依然会迎来发展，只是在调控制约下，这种发展肯定不像过去那般极速疯狂，取而代之的是理性渐进发展。

那么回到所有人最关心的问题，刚需明年到底该不该买房呢?其实要说清这个话题很是需要大费周章，因为每个城市因其地理位置、产业发展状况、人口密度以及调控政策都有所不同，所以在买房建议上更加不可一概而论。

但这并不能说明，房地产会就此一蹶不振，房价会一跌到底，毕竟中国城镇化正在进入2.0时代，随着中国城市软硬件的升级，房地产的第二波重大机遇也会即将到来。长期看，中国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决定了房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代。

但是大体上还是可以区分为两种情况：对于一二线城市的首套房刚需来说，奇哥觉得不管明年房价如何走，有资格有资金的情况下，都应该尽早行动，我的观点非常简单，一二线城市从来不乏购房需求，现阶段之所以房价没涨且大部分还出现了罕见的降温情况，这完全是政策压制的作用，不是购房需求消失了，而是需求被“五限”手段强制逼退了，聪明人都知道这并非治理楼市的最 佳途径，一旦政策上稍有放松，都可能造成需求短期暴增，房价迎来新一轮猛涨都有可能。所以作为首套刚需，一方面国家现在出手压制，另一方面市场进入下跌通道，的确是比较好的上车良机。

而对于大多数三四线城市的刚需来说，奇哥虽然一贯主张购房自住为大，不必过多考虑其它因素，但如果需求不强烈还是可以再观望一段时间的，因为现在三四线城市降温才刚刚开始，政策调整很多地方还没有铺开。地产专家杨红旭说得很清楚：在政策从紧基调不变的影响下，预计2018年积蓄的政策下拉力将有可能在2019年上半年得到充分显现，五六月份或是刚需入场的最 佳时机，届时不管是新房还是二手房，价格都会比现在低，开发商也会跪求大家买房。