2019刚改客群成房企竞争焦点

土拍：市场再增热点区域

近三年，沈阳可供开发土地主要集中于浑南、铁西和于洪三区，促成三区住宅销量始终居前，且新增了东湖等热点板块。但从去年下半年始，大东区、北皇姑增加了供地频次。

1月22日，2019年首场土拍共拍卖包括大东区、首府新区和北皇姑在内的3宗地块，依次被金地、旭辉、华润摘得，最高楼面价4350元/建筑平方米，最高溢价率29%。依据土地供应情况，预计2019年，沈阳房地产市场还将增加几个热点区域，北皇姑和东沈河等将位列其中。

市场：名企瓜分市场份额

近两年，沈阳房地产市场出现了很多新名字。比如，融创、金科、阳光城、中梁及新城控股等。据了解，全国房企成交金额前25名中，仅有4个尚未进驻。新进房企除融创收并购10个项目外，其余名企均通过招拍挂手段入手2~3宗地块，加速在沈布局。以新城控股为例，2018年底在沈北新区一举摘得3块地。新进房企诸多项目入市后，市场进一步被瓜分，近半份额把握在名企手中。

供需：小户型逐渐失宠

近几年，刚需型改善发力，小户型失宠，功能型户型备受青睐。2019年，这种趋势还将延续。面对需求的升级，房企也积极调整产品供应结构，小面积产品占比逐年走低，去年70平方米以下供应仅占比4%，小面积产品供应几乎消失殆尽。反之，功能型三房、四房产品占比增加，且市场反馈良好。受限购政策影响，高端需求被一定程度抑制。为此，“刚改”客群将是房企竞争的重点。

产城：文旅类产城大盘备受关注

根据瑞达思数据，2018年有七个产城项目取得建设用地，其中华润与苏宁分别与沈河、于洪区政府签约，达成意向拿得沈河及于洪河滩地项目;恒大绿茵小镇及恒大童世界为企业的产品线之一。

2019年开年之际，万科摘得皇姑区两宗地，标志着总投资120亿元的首府云城项目正式落地。未来，这些颇具规模的产城项目对区域价值的带动和创造是决定性的。

地铁：9、10号线沿线楼盘成热点

自地铁1号线、2号线开通后，其沿线项目就是热点。地铁1号线加速了沈阳经济技术开发区发展，区域内楼盘价值上涨明显。地铁2号线是全运和道义两大人居热点区域的“功臣”，去年住宅销量位列前两位。鉴于此，2019年地铁9号线、10号线沿线楼盘，将会是市场的热点。于洪新城、丁香湖、浑南大学城等区域将是较大受益者。

热度分化市场更理性

2019年沈阳房地产市场“平稳”还是主基调。土地端供应会较为充足，如大东、沈北等区域会积极运用土地供给政策，盘活“休眠”土地等措施，带动区域建设，而税源型产城项目更受青睐;中小地块竞争或更加激烈。

2019年商品住宅成交量仍会突破千万平方米。从全国来看，沈阳整体的产品设计水准较高，属高性价比城市。今年，市场热度会进一步分化，尤其多条地铁开通后，配合快速路的建设，南部热度持续，西部、北部寻求蜕变升级，而东部处于起步阶段，刚需进一步外扩。