南塔土拍引发楼市连锁反应？

是谁借了土拍新高的东风?南塔土拍落槌后，业内尤其是区域辐射周边的项目格外兴奋，一方面他们以此为参考更加看好区域楼市预期，毕竟龙湖作为全国领军房企，近年在沈阳的项目大获成功，颇具示范意义;另一方面，南塔地块18300元的楼面价已经超出了沈阳很多一环在售楼盘价格，“面粉价格高于面包”让此前持币观望的购房客群纷纷提前入场，各大售楼处近期到访量明显提升。

溢价率79.41%

群雄争地催生地价新高度

3月28日的南塔地块土拍可谓具有标杆意义，为沈阳的房地产市场带来强刺激。该地块编号为2019-002号，土地面积2.56万平方米，规划用地性质为二类居住、商业，容积率大于1.0不大于3.5，商业比例18-20%，住宅出让70年，商业出让40年。起拍价格10200元/建筑平方米，折合起始价9.13亿元。

本次土拍在开拍之前就汇聚了业内关注的目光，拍卖现场华润、龙湖、融创、美的、中梁等五家竞买人到场参与竞拍。竞拍现场竞争激烈，华润、龙湖一度互不相让，最终龙湖以18300元/建筑平方米的价格强势夺地，地块总价16.37亿元，溢价率79.41%。虽然地处沈河区一环，但是能拍出如此高价还是超出了业内预期。

楼面价18300元

南塔板块豪宅价超4万?

按照以往的市场惯例，每拍出一块高价地，都会造成区域房价的重新调整，周边在售新房或者二手房坐地起价的现象屡见不鲜。虽然沈阳目前处于限价阶段，但是南塔地块一拍出，五矿、越秀等周边新盘还是迅速做出回应，马上取消了现有优惠折扣，也算是一种“变相涨价”。

南塔地块位于沈河区一环，周边居住氛围浓厚，金廊、五爱、南塔商业配套完善，更有丰沛的教育、医疗、休闲资源。交通路网发达，距离地铁2号线工业展览站约1.5公里。未来龙湖这块地上的房子卖多少钱是很多人津津乐道的话题。业内估测，算上土地成本、建安成本、装修成本、营销运营成本等，龙湖未来带装修高层单价在3.5万/平方米，甚至直奔4万。

对标金地峯汇，2017年12月1日，金地以12900元/建筑平方米竞得教育学院地块，目前金地峯汇在售单价3万多元，业内预测，待高价土地入市后，在附加品牌价值的基础上，预计龙湖南塔地块房价仍有上涨空间。尽管目前很多人对4万多的房价难以想象，但是类比当年的沈阳万科铂萃园、沈阳星河湾等项目，会发现高端项目的定价及销售与普宅有较大的市场逻辑差异。

房企高溢价抢地

影响传导至市场端

回顾一下近两年的沈阳土地市场，2017年因土地供给节奏出现超长真空期，滞后129天后开放土地市场出现空前的热度，并在2018年形成高端改善产品集中供应峰值。在高供应的推动下，市场水位线被拉升至新的高度。此背景与企业急需土地储备需求相叠加，使2018年上半年土地市场热度惯性持续。

瑞达思云数据显示，2018全年高溢价土地12宗，溢价区间为54.5%-138%，主要集中在浑南、铁西、于洪三区。政府调控及限购后土地出让手段、方式的改变，让房企虽然对优质土地仍有争抢，但是高溢价土地表现弱于2017年。

今年3月份沈阳土拍市场炙手可热，中海3月13日以5000元楼面价拿下沈北科讯地块，3月22日龙湖以6200元楼面价竞得于洪新城81号地，金地8550元夺得新宏久北地块，3月26日融承商业又以5100元楼面价(另有2.4万平产权无偿移交政府住房)斩获全运创新路北-1地块，热点地块溢价率都非常高。土地普遍超高溢价，成为触动市场端价格变量的最大因子，未来入市的高端改善产品在价格方面将与普通住宅进步一拉开差距。