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龙湖·春江天玺:商铺投资,就是一场择偶之旅- 热门楼盘
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在当下,“房住不炒”以及城市“限购”的背景下,具有商业属性的商铺、写字间以其稳定性、安全性以及持续性等优势,受越来越多的投资者的青睐。
那么,究竟如何判断一处商铺是否具有投资性呢?楼盘网小编在这里为大家做简要解答。
决定商铺选择的因素有很多,比如地段、人流、片区发展等等。
一:地理位置是投资的前提
首先,要看地理位置是否属于区域中心地段。从发展上看,汇聚人流、物流、信息流和资金流的区域中心,必然是最具升值空间;从商务角度看,中心低端的地标性建筑有助于外地商务伙伴辨识,而且中心占位与地标魅力更能凸显企业身份和形象,对商务合作会形成更加有利的影响。
二:周边配套是增值必备的条件
项目周边配套也直接影响这商铺的升值空间。一个合格的商家必然会对周边的商务、餐饮、交通配套等有一定的配备标准,在利好的条件下去促成店铺生意的兴隆。
以上是众多投资者这在购买商铺时候会优先考虑的二点因素,接下来重点来 ,小编告诉大家如何通过人群的细分,来挖掘选择更具潜力的商业。
除了社区人口,你更应该关心这些数值
很多人在选择商业的时候,都会先对社区的人口户数数量稍作了解。人们往往认为,社区户数越多越好,殊不知,除了社区人口户数外,还有几个数值更加值得关注。
商业配比和整个社区的供需关系
无论在任何行业的市场中,供需关系都是决定商品是否热销的重要因素。其实很多人在购买商铺后都非常疑惑:我选的也是大体量的楼盘,几千户的业主,为什么还是租不出或者租不上高价呢?
一般这种情况,很大层面都是因为供大于求而导致的。
商业配比过高,即便是社区很大,人流很大,但是也不足矣支撑高体量的商业;反而是一些中小型楼盘,商业体量适中,商铺更为,出租也更为高效。
除此之外,适中体量的商铺在一些必备业态的支撑下,租金也可以得到相应的保证。
正常来讲,一个社区必备的业态,超市、水果生鲜、干洗店、早餐店、母婴店、美容美发等等。适中的商业体量,可以保证各业态的平均分配。业态重叠,经营的商户恶性竞争的情况很少,单户单独业态的局面也可以使得商户获得高额利润,随之而来的就是高租金的保障。
而大体量商业配比的项目,就可能形成恶性竞争的局面。例如,商铺过多,同一入口开设3、4家超市,在大家都没办法保证营业额和利润的时候,投资者租金上涨的期望就很难实现了。
二、除了户数,你更应该关注单户居住的面积和入住率
在早些年,为了保证住宅产品可以快速销售,很多开发商选择做刚需产品,面积越小,总价越低,销售难度越小。随着居住需求的升级,中大改善类产品在近些年逐渐进入市场。很多客户在选择商铺的时候只看户数,其实在整个楼盘规划的户型面积中,户均居住人口才是决定社区人流量的重要因素。
一个以小面积产品为主的刚需盘,虽然总户数多,但因为单户居住人口较少,因此整个社区的居住人口是比较有限的;但是大面积产品为主的改善盘,因受二代、三代等多层级家庭结构导致,虽然社区总户数并不庞大,但是居住的总人口却相当可观。
而入住率也是一样,整个板块的成熟度、便利度是决定入住率的很重要因素。如果一个楼盘有很多户业主,但是因为偏远导致入住率很低,那么再高的总户数可能在短期内也无法产生实际的流量。这种需要“养”的商铺,在“养”的过程中付出的隐形成本可能会影响本来投资的预期汇报。
三、什么才能支撑高利润以及高租金核心要素
传统生意讲究薄利多销,但是现在这种观念却很难赢利。
举个例子:比如说A卖一瓶高端蜂蜜100元,成本20元,B卖一瓶蜂蜜20元,成本10元。B卖一瓶赚10元,A卖一瓶赚80元,相当于A卖一瓶,而B则需要卖8瓶才跟A获利相同。
在消费不断升级的今天,能够支撑高利润的,可能只有定位高端的业态。而高端业态则需要高端的社区、高端的业主群体来支撑。
四:上层中产阶层崛起,高消费的主力客群才是重点
上层中产阶层的消费能力相比下层中产阶层更为旺盛,而且从发展趋势来看,此阶层的人群在不断扩大,这也是很多商家转型的方向,做更好的产品匹配更好的客群。可能在10年前,我们所看到的商业业态都是较为普通的大众消费,而现在则越来越多的涌现例如精品水果超市、进口商品连锁店、兼具奢侈品护理的干洗店、高端的车辆美容护理等等。
那么,在沈阳有没有比较不错的商铺呢?
据小编统计,目前沈阳新城吾悦广场、中海城、龙湖西府原著、保利观唐等均有商铺产品在售,备受投资者热捧。
责任编辑: wangyan
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