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哪个才是投资一个好商铺的关键 ,位置?配套?租金?

发布时间: 2019-06-06 14:23:57

来源: 楼盘网沈阳站

分类: 商铺投资

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  在当下,“房住不炒”以及城市“限购”的背景下,具有商业属性的商铺、写字间以其稳定性、安全性以及持续性等优势,受越来越多的投资者的青睐。


  那么,究竟如何判断一处商铺是否具有投资性呢?楼盘网小编在这里为大家做简要解答。


  决定商铺选择的因素有很多,比如地段、人流、片区发展等等。


  一:地理位置是投资的前提

  首先,要看地理位置是否属于区域中心地段。从发展上看,汇聚人流、物流、信息流和资金流的区域中心,必然是最具升值空间;从商务角度看,中心低端的地标性建筑有助于外地商务伙伴辨识,而且中心占位与地标魅力更能凸显企业身份和形象,对商务合作会形成更加有利的影响。


  二:周边配套是增值必备的条件

  项目周边配套也直接影响这商铺的升值空间。一个合格的商家必然会对周边的商务、餐饮、交通配套等有一定的配备标准,在利好的条件下去促成店铺生意的兴隆。


  以上是众多投资者这在购买商铺时候会优先考虑的二点因素,接下来重点来 ,小编告诉大家如何通过人群的细分,来挖掘选择更具潜力的商业。


  除了社区人口,你更应该关心这些数值

  很多人在选择商业的时候,都会先对社区的人口户数数量稍作了解。人们往往认为,社区户数越多越好,殊不知,除了社区人口户数外,还有几个数值更加值得关注。


  商业配比和整个社区的供需关系

  无论在任何行业的市场中,供需关系都是决定商品是否热销的重要因素。其实很多人在购买商铺后都非常疑惑:我选的也是大体量的楼盘,几千户的业主,为什么还是租不出或者租不上高价呢?

一般这种情况,很大层面都是因为供大于求而导致的。


  商业配比过高,即便是社区很大,人流很大,但是也不足矣支撑高体量的商业;反而是一些中小型楼盘,商业体量适中,商铺更为,出租也更为高效。 

                     

  除此之外,适中体量的商铺在一些必备业态的支撑下,租金也可以得到相应的保证。

  正常来讲,一个社区必备的业态,超市、水果生鲜、干洗店、早餐店、母婴店、美容美发等等。适中的商业体量,可以保证各业态的平均分配。业态重叠,经营的商户恶性竞争的情况很少,单户单独业态的局面也可以使得商户获得高额利润,随之而来的就是高租金的保障。

  而大体量商业配比的项目,就可能形成恶性竞争的局面。例如,商铺过多,同一入口开设3、4家超市,在大家都没办法保证营业额和利润的时候,投资者租金上涨的期望就很难实现了。

  二、除了户数,你更应该关注单户居住的面积和入住率


  在早些年,为了保证住宅产品可以快速销售,很多开发商选择做刚需产品,面积越小,总价越低,销售难度越小。随着居住需求的升级,中大改善类产品在近些年逐渐进入市场。很多客户在选择商铺的时候只看户数,其实在整个楼盘规划的户型面积中,户均居住人口才是决定社区人流量的重要因素。

  一个以小面积产品为主的刚需盘,虽然总户数多,但因为单户居住人口较少,因此整个社区的居住人口是比较有限的;但是大面积产品为主的改善盘,因受二代、三代等多层级家庭结构导致,虽然社区总户数并不庞大,但是居住的总人口却相当可观。


  而入住率也是一样,整个板块的成熟度、便利度是决定入住率的很重要因素。如果一个楼盘有很多户业主,但是因为偏远导致入住率很低,那么再高的总户数可能在短期内也无法产生实际的流量。这种需要“养”的商铺,在“养”的过程中付出的隐形成本可能会影响本来投资的预期汇报。


  三、什么才能支撑高利润以及高租金核心要素

  传统生意讲究薄利多销,但是现在这种观念却很难赢利。

举个例子:比如说A卖一瓶高端蜂蜜100元,成本20元,B卖一瓶蜂蜜20元,成本10元。B卖一瓶赚10元,A卖一瓶赚80元,相当于A卖一瓶,而B则需要卖8瓶才跟A获利相同。


 在消费不断升级的今天,能够支撑高利润的,可能只有定位高端的业态。而高端业态则需要高端的社区、高端的业主群体来支撑。

  四:上层中产阶层崛起,高消费的主力客群才是重点

上层中产阶层的消费能力相比下层中产阶层更为旺盛,而且从发展趋势来看,此阶层的人群在不断扩大,这也是很多商家转型的方向,做更好的产品匹配更好的客群。可能在10年前,我们所看到的商业业态都是较为普通的大众消费,而现在则越来越多的涌现例如精品水果超市、进口商品连锁店、兼具奢侈品护理的干洗店、高端的车辆美容护理等等。


  那么,在沈阳有没有比较不错的商铺呢?


  据小编统计,目前沈阳新城吾悦广场中海城龙湖西府原著保利观唐等均有商铺产品在售,备受投资者热捧。


责任编辑: wangyan

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