好生活才是房产投资回报率的“绩优股”

　　转眼间，还有最后一个月就将进入2020年，可以说2019年的楼市发展局势已经没什么太大的悬念了。在这一年里，虽然大多数城市的房价没有肉眼可见的大变化，但措施、市场、人心等诸多方面都已不同于从前。过去，人们坚信买房可以致富，而今越来越多的人开始清醒地认识到房地产的“永涨”神话破灭——购房者冷静了、开发商冷静了、投机者也该冷静了。

　　经济学家李迅雷曾直言不讳地表示：“虽然目前房价暂稳，事实上不少人每天都在亏钱。价格只有跌下来，才能真正释放风险。降息周期才刚刚开始，房住不炒大基调下，后续部分压力较大的城市会陆续调整，更全面的调整可能要到明年下半年。从房地产的措施反应角度，明年可能更像2014年”。要知道，2014年对于楼市而言也是多事之秋——2月，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。9月，房价同比增速连续下滑10个月，达到-1.1%。商品房销售面积连续回落19个月，达到-8.6%……难道说，1个月后，房价可能会重演5年前的历史，日子更加煎熬吗?

　　据诸葛找房数据研究中心的统计显示：2019年第46周，重点监测的20城市新房销售面积为313.41万㎡，环比上周小幅下滑2.2%，同比去年同期下滑19.1%，新房市场持续降温，市场观望情绪变浓，购房者选择更加理性。临近年末房企集中推盘，库存保持高位运行，四季度去库存压力大。

　　对此，一些“炒心不死”的人认为这只是当下调控压力使然，等过阵子风头过了，好日子还会回来。毕竟面粉都涨价了，面包能便宜到哪儿去呢?

　　那我们不妨换一种逻辑反推一下：起初面粉很便宜，面包也很便宜，有一天面包成了网红，身价倍增。于是越来越多的人开始做面包生意，导致面粉供不应求，所以面粉、包装、人工费等一系列附加产业也涨价了。但终有一日，人们吃腻了面包，买的人越来越少，面粉的需求量也减少了，价格怎么可能一直维持高位。

　　而实际也的确如此，近期多城“退房”时间频发，土地市场也格外冷淡。据《扬子晚报》消息，11月南京退房数量增至29套，同上月的24套相比，增加了5套。另据《界面新闻》报道，深圳集中出让6宗住宅用地，其中有1宗流拍，2宗以底价成交，余下3宗均未达到最高限价。这与深圳6月份的土拍——开发商争向抢地，以及近日来的房价行情，形成强烈反差。

　　从多家机构的预测中不难看出，这样的局势似乎并没有要结束的意思。近日，一房产研究机构的报告显示，从受监测的35个大中城市来看，2019年住宅供给量整体小于需求，随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。

　　与此同时，中国社科院也预测：2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。具体分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。

　　要知道，供求关系是影响价格的重要因素之一，房子的快涨优势已不复存在。新房都已经买不过来了，继续囤房倒卖二手房的结果显而易见，“接盘手”找到了吗?对此，北大房地产发展研究中心主任杜猛表示：2020年以后，房价将令国人受伤，就像无底洞一样具备"嗜血"功能。所以，以后别再说“房子真不会跌”这种话了，这次还真不一样!

　　一方面，人民网引用了“2020年房子供过于求”的数据作为文章标题，也就是说官方已经肯定了房子建得够多了这一事实，并一再发文强调“不再拿房地产刺激经济”的大方针。另一方面，在土地供应增加的情况之下，房企反而减少甚至停止拿地，如果生意真相外表一样光鲜兴隆，又怎会自断财路?

　　说白了就是，手里库存促销都清不掉，哪儿还有闲心和闲钱去盖新的?房子是真的已经够多了。尽管不少专家还很乐观地宣称几亿人要买房，房子不愁卖，但谁能说这些人就一定有需求呢?

　　首先，许多农村人口外出打工，留在老家的人几乎都有住不过来的自建房，即使未来要实现城镇化，也不是三五年就能完成的事情，这期间城市里空置的房子不会老吗?其次，当下年轻人一部分是生来就能继承一套甚至多套住房，没有购房需求。一部分则对买房持无所谓的态度，思想更加前卫大胆，需求并不急迫。有数据显示：2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，今后马上将会达到2.4亿人。这2.4亿还没买房的刚需，也正在冷眼旁观。最后，二胎时代并未能阻止“老龄化”的脚步，未来出生率降低的现象也许不可避免。

　　总之，未来房子还是要“稳”，“房住不炒不会动摇。房子不会没有市场，但交易对象该变一变了。自住需求将成是主流客源，有钱的投资出租也无妨，但想靠囤房倒卖坐享其成可就要当心“入不敷出”了。