从今年二月份沈阳成交的三块高楼板价地块开始，沈阳楼市就开启了一路高歌猛进的态势，购房需求集中爆发，商品住宅成交量激增，房价也进入了新一轮补涨周期。沈阳日报联合沈阳瑞达思云数据，用数据解读市场，共同描摹出大数据时代沈阳购房者的消费画像，研判楼市走向，共同见证沈阳房地产市场的品质升级。

13条新政出台“稳房价”

今年以来，沈阳楼市经历了新一轮上行周期，6月份沈阳出台13条房产新政，将调控政策由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。通过采取主动去杠杆、增加有效供给、打击市场违法违规行为等综合措施，稳定房价预期，促进房地产市场平稳健康发展。同时，继续支持商业地产去库存，继续保留大学生购房政策。

上半年商品住宅成交量激增

今年上半年，沈阳房地产市场购房需求集中释放，成交量激增，无论是刚需类普通住宅、改善类洋房产品还是置业的别墅产品，都表现抢眼。沈阳的投资弱势导致商业地产市场尚未出现质的突破，只有个别项目成交较好。

洋房普宅库存去化周期健康

供给侧控制，需求侧补给效应助推库存整体去化。分产品类来看，洋房、普宅去化周期已相对健康。

沈阳产业结构所致，写字间环境欠佳，自贸区逐步落位或会给写字间市场带来新的生机。

“鲜品”去化速度加快

需要引起注意的是，在沈阳楼市成交产品结构中，2016年后新增的“鲜品”保持高速去化态势。

供给侧的变革激活了市场需求，新产品开盘快，去化快，购房者越来越愿意为好产品、好服务买单。

需求侧集中爆发，价格进入补涨期

沈阳楼市在经历了2015年的下行期，2016年的波动期后在今年上半年开始进入补涨期，需求侧集中爆发，房企恢复信心加大投资力度。但从全国“稳房价”的主基调来看，沈阳下半年或会控制房价上涨速度。

上半年商品住宅价格缓涨5.9%

沈阳房价在全国直辖市、省会城市价格排行中处于相对靠后位置，有一定的补涨空间，2017年上半年得以释放，但涨幅相对平缓，涨幅为5.9%。

首改升级

低密度产品备受青睐

沈阳首改型购买力提前释放，占比31%缓步微涨，购买客群主要关注项目有万科城市之光、万科明天广场、中海和平之门、中航城两河流域等。改善型产品不断加速入市，城市低密产品受到沈阳改善人群的追捧。

消费者购房习惯画像

居住类消费支出

占总支出的14%

目前沈阳市铁西区人口基数最大；于洪、浑南人口增速最快；皇姑区人口密度。衣、食、住、行占据了沈阳人大部分的支出，其中爱“吃”是大家的共性，居住类支出占人均总支出的14%左右。

90-150平

是首改型需求主力

70-90平高层产品是整个沈阳刚需成交主力，90-150平产品是首改型需求主力。在购房消费上，大家更愿意为区域发展潜力、品牌、产品等综合实力强劲的项目买单。浑南、于洪、沈北成为购房的主要聚集区域，沈北、于洪刚需为主，浑南房地产市场产品类别丰富，刚需、改善兼具。

三环外区域

成交占比突破42%

二环外作为供需“主战场”的地位不可撼动。随着沈阳市政府南迁、自贸区、新南站等利好，以及三环外刚需产品的支撑，使得三环外热度大增，尤其在南部区域及铁西经济开发区的热度带动下，三环外区域成交占比突破42%。

项目综合实力

成为购房主要驱动

沈阳楼市目前处于刚需、改善分化的开始阶段，区域、价格、配套仍然是消费者购房的重点关注因素，但项目品质、物业服务等综合实力越来越成为购房的主要驱动力。

下半年房地产市场预测

开发商信心增加

低密度洋房供给突出

目前沈阳普宅去化周期已呈健康状态，开发商对于市场的投资信心大增，下半年一级市场预计会有一定的土地放量来稳定“饥渴”局面。与此同时，品牌房企现有土地储备难以满足高目标业绩，并购整合也是一大趋势。从下半年即将开盘的项目来看，低密度洋房产品供给突出，这也将会给沈阳房价带来结构性改变。

截至2017年6月30日各区域商品房库存及去化周期

沈阳日报、沈报融媒记者 刘建玲

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