买房前必看房产知识 让你买房不迷茫

       一、商品住宅的主要区别

　　商品住宅，是(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的。

　　市面上可供居住的房屋有很多，例如公寓、LOFT等，主要的区别在于：

　　1、 土地产权年限：

　　商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

　　2、 房屋性质：

　　公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

　　图源网络

　　3、 购买条件：

　　商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等;公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

　　4、 付款条件：

　　商品住宅首套最低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年;公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

　　5、 其他：

　　公寓、LOFT一般居住舒适度较差，功能上有时候做办公用。

　　一些基本的概念

　　1、现房：

　　是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

　　2、准现房：

　　是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。(但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。)

　　3、期房：

　　期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

　　目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。

　　4、根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数划分为：

　　1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。

　　4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房(有的有大平层概念)等。

　　7-10层为中高层住宅(也叫小高层)，很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。

　　11-30层左右为高层;30层以上为超高层。

　　小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

　　5、 保障性住房：

　　是指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

　　6、房地产五证：

　　《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

　　开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为(一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。)

　　买房之前需要知道

　　在买房之前，要根据自己的情况下，在以下几个方面有所思虑：

　　1、购房资格：

　　各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

　　2、资金情况：

　　对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

　　3、需求分析：

　　先安家?孩子教育?工作较近?改善?投资等等。

　　明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况找最优解。

　　小区内部的相关核心指标

　　1、物业公司：

　　 最佳品牌物业。

　　2、容积率：

　　是指一个小区的地上总建筑面积与净的比率。容积率相对低了好，一般一二三线城市容积率3以内都可接受。这里要警惕城改项目、或者带商业的城市综合体，容积率一般都较高。

　　3、建筑密度：

　　是指小区用地范围内所有建筑的基底总面积与规划之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度越小越好，小高层、高层一般20%内可接受，多层30%以内可接受。

　　4、 绿地率：

　　是指小区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )，绿地率越高越好，小高层、高层一般不得低于30%。一般在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出"绿化率"一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有"绿地率"和"绿化覆盖率"两种说法。(开发商口中的绿化率要比绿地率高)。

　　5、停车位：

　　车位数量，车位配比(户数与停车位数量最好不低1:1,1.5:1以上更好)

　　6、人车分流：

　　人车由不同道路进入小区的设计，小区地面上最好不要有停车位，最好连电动车车位都没有，全在地下。

　　7、需市政供水、供电、供气、供暖：

　　主要集中在北方城市，好消息是个别南方城市在试点了。

　　8、小区内部配套：

　　是否有儿童游乐场，老人中心，体育设施，是否有小区会所?

　　9、其他：

　　诸如雾森系统、门禁访客系统等

　　10、电梯配比：

　　一般2梯2户，2梯4户，电梯品牌是否为知名品牌。

　　小区外部的相关核心指标

　　1、交通：

　　公交线路、地铁、城市主干道、城市快速路。

　　2、配套：

　　教育配套(幼儿园、小学、初中)，医疗配套(三甲医院、药店、诊所)，商业配套(吃喝玩乐购)。

　　3、环境：

　　绿地、公园、滨水……

　　4、不利因素：

　　是否挨着高架桥、高压线，是否有陵园、污染类工厂、垃圾处理站等。

　　关于选择楼栋的相关核心指标

　　1、 该栋楼的视野、景观和采光。

　　2、 是否靠近小区内幼儿园、是否靠近大路边等噪音集中的地方。

　　3、 一栋楼单元数量，数量越少越好。

　　4、 入户大厅是否宽敞明亮。

　　关于选择楼层的相关核心指标

　　1、 家中是否有老人，是否有讲究等。

　　2、 采光、通风、视野、景观。

　　3、 小高层及高层选总层数的二分之一到三分之二楼层。

　　关于户型的相关核心指标

　　1、 是否方正?是否南北、东西通透?不要有暗室(每个房间可以直通外面)。

　　2、 动静分区，干湿分离。

　　3、 各个区域的面积是否合适等等。

　　4、 得房率，是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%。