沈阳

未来十年房价仍上涨,经济学家说出5个真相!

2017年05月16日来源:北京时间业界访谈责任编辑:xiaomage

围绕着房价涨涨跌跌的讨论已经很久了,没买房的人焦虑房价什么时候下跌,买了房的人又期待房价的再次暴涨。



本期调查·揭秘,继续为大家拨开房价涨跌的迷雾,一探未来房价走势究竟会怎样?经济学家的观点或许值得一看。

短期来看,房价确实有下跌的走势,大家不妨按照经济学家提出的第二季度作为买房的时间点入手。

那么,长期看来,房价走势如何呢?

青年经济学家、房地产专家董藩最近提出,未来10-20年内,如果中国社会发展的道路不发生大的变化,一、二线城市的房价仍将上涨,但部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。

从全国格局来看,东、中、西部的房价落差会继续拉大,小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。

无论长期还是短期,「真话财经」一直坚持「少观望、快入手」的买房态度。

先来说说董藩,他到底是谁?



根据百度百科,董藩至少有18个头衔,比如:青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师……等等。

如此有身份有地位的董藩,也经常对中国房价做判断,以下是他的惊人言论:

赶快买房吧,两年左右或稍长,下一个暴涨就要来了(2013年说的)。

过去10年里,中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度,25年后,北京每平米房价将超过80万元非常容易(2013年说的)。

北京功能十分强大,房价还会继续上涨,超越东京,超越伦敦,超越纽约(2015年说的)!

未来十年,一线城市普通楼盘房价超10万(2015年说的)。

2017年对房地产业来说,可能出现两个考验,一个与短期有关,一个与长期有关(2016年说的)。

董藩的言论看似很惊人,但仔细分析却发现这并不是危言耸听,比如北上广深超10万的楼盘早已比比皆是。

这次,董藩再次发表10-20年内房价上涨的言论,是基于以下5方面原因作出的判断,「真话财经」将一一为大家解读。

◆ 房价供需关系的特点与一般商品不同

在房地产市场,供给的弹性小,需求的弹性大。

以北京为例:每年北京刚性需求总数量至少有20万,改善客户需求至少在30万套以上,这还不包括投资性需求。

面对如此强大的需求,供给端的数量就少得可怜,最直接的表现是不批新地、不建新房。

在2016年,北京住宅类用地创造了多个历史最低,仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。全年新建商品房也只成交了14万多套。

而一线城市暴涨的2015年,土地供应增长率还是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

之前任志强给出的数据是1:2.12。

这是什么意思呢?

平均每竣工了1套房,就卖了2.12套,按照一线城市的6个月库存,再不加快土地供应,等到无房可卖,房价可想而知。

◆ 对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小

以住宅为例,人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张,在新世纪的前十年内,中国的住房需求增加了近七倍左右。

从住房需求的区域格局来看,由于中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%,人口由农村向城市流动的速度将减缓,而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。

因此,北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响(北京、上海等一线城市外来人口的比例接近40%),其刚性需求和改善性需求依然强烈,总体会呈现出「量稳价增」的局面。

◆ 房地产这种商品没有替代品,导致对其需求无法转移

这个很好理解,就不做过多解释了。

◆ 房屋和土地连在一起

土地作为唯一不折旧的固定资产,其价格在一般情况下继续升值,且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率,即价值贬损幅度,因此会带动房价整体上涨。

数据显示,2017年截至4月25日,全国300个城市卖地收入逾8589.66亿元,同比上涨51%,平均溢价率51%。

从城市成交额TOP10房企来看,全国性品牌房企成为热点城市拿地的主力军,占广州、武汉、合肥与重庆超一半席位。

土地都这么贵了,长期来看,房价怎么能跌?

◆ 货币发行量越来越多

为什么房价上升?

是因为前两年放出了大量货币,这些多发行的货币主要聚集在房屋和土地上,就推动了房价继续上涨。

有专家认为,如果货币继续发行的话,房价就会继续上涨。

经济好时,GDP高速发展,货币发行量飙升,大家最好的选择是买房;经济不好时,政府要基建,货币发行量也会飙升,大家最无奈的选择还是买房。

虽然现在货币增速降下来了,但基数依然高达155万亿。如果以11%的增速来计算,7年将会翻番,也就是说7年之后广义货币是310万亿。

在这样的增速下,指望未来几年房价大幅下跌再来买房的年轻人,恐怕是等不到这一天的。

按照董藩的观点,整体上,中国房价的上涨还没有结束,眼下的所谓「稳定」主要是政策的严厉压制导致的。

未来中国房价的上涨,可能会呈现出现如下两个突出特点:

一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳,甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响,房价会出现回落,但与此同时,另一些城市诸如北京、上海、深圳等,房价上涨会更猛。

二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停,但总体呈上涨态势。

那么,对于未来房价的走势,除了短期下降可在6月后入手外,我们还能怎么做呢?

经济学家许小年也认为,现在各个城市的一手房均价都有政府明显打压的痕迹,实际上应该远远高于这个价格。

他认为,没买房的现在可以咬咬牙赶紧买。

  • 意向区域
  • 价格