北京二手房价格指数环比增长变“0” 结束25连增

距离北京3·17新政已经过去了2个月，政策威力仍在持续发酵。

5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京新建住宅价格指数环比增长0.2个百分点，增幅较3月份收窄0.2个百分点。除此之外，二手房住宅价格指数4月环比零增长，结束了自2015年3月以来连续25个月的增长态势。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平方米，环比3月下跌6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看，回落幅度最大的三个区域分别为：平谷、延庆和顺义，跌幅分别为：10.81%、8.08%和7.75%。

5月17日，记者走访调查发现，在成交量下滑的基础上，京城部分二手房价格持续下调，而第三方中介为了成交量也在中介费方面开始打折。尽管二手房价格有了数十万的下滑，但买方仍认为报价仍高不可攀，处于观望阶段。

二手房不再“唱高调”

5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京二手房住宅价格指数环比零增长，而在3月份其价格指数环比增长2.2个百分点。

一边是再降价就不卖了，一边是不降价不买，二手房买卖渐入胶着。

“降了，一套房子降个10-20万很正常。”当记者以买房者的身份走进北京一大型房产中介门店时，一名王姓中介告诉记者。

在成交量陡降后，北京二手房不再“唱高调”。

以位于南三环至南四环之间一小区61.65平米的两居室为例，经过3次调价，从最初报价的390万降至如今的360万。而据中介介绍，如果诚心买房还有10万元的下浮空间。

“旁边有个101平米的三居，业主诚心卖，价格从720万元降到了660万元，您要看着合适，价格还可以再谈。”上述房产中介对记者讲。

从表面上看，北京二手房价格真的降了，但降的这部在中介看来不过是挤出来此前暴涨的“水分”。

“房价降没降除了看总价，还要看单价，有的房价降了之后单价也不低，还有就是相同户型才有可比性，一套房子总价降了也比相同户型的高，降低只是降了之前报价虚高部分。”另一家房产中介田姓店长告诉记者。

“二手房之所以调低价格，在于房东定价更为灵活。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。

尽管房价有松动，也有大量业主坚持不降价，或者降了一部分价后再也不降了，甚至不卖也坚决不再降价。

“和这个360万的两居的一样户型的一套毛坯房，有人给到370万，房主现在坚持不降价了。”上述田姓店长讲。

尽管北京的房价有降，但仍有大部分人买不起，已经在廊坊买了一套房的张先生，一直关注北京房价，知道房价降了也没有高兴起来，仍表示买不起甚至调侃“我缺的是那几十万吗?我少的是那几百万。”

未来北京二手房的价格还会继续降价吗?

中原地产首席分析师张大伟认为，在4月市场从高位被政策抑制下，5-6月市场继续退烧，后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。

“大体上说，到了下半年，二手房背后的价格泡沫会减少，价格过去是虚高的，所以会有下调的空间。”中原地产首席分析师严跃进指出在接受记者采访时表示。

中介费打折

“中介费比例有调整，但没有降到2.2%那么夸张，那样影响会挺大的，毕竟店面、公司运营需要各项开支。”上述田姓店长表示佣金可以申请打折至2.5%。以一套400万的房子为例，中介费打折至从2.7%将至2.5%，佣金方面大概可以省8000元。

而上述另一家房产中介李某对记者表示，目前的佣金组成部分仍为2.2%的中介费加0.5%的服务费，但表示会给折扣，而且折扣肯定会令购房者满意。

不过无论是2.7%还是2.5%的中介费均高于相关部分的最高2%的标准线。

记者查阅了北京市发改委于2011年8月发布的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》规定，500万元以下房款的二手房交易，中介服务费标准从2.5%下降到2%;500万元以上、2000万元以下房款的二手房交易，中介服务费标准为1.5%;2000万元以上、5000万元以下房款的二手房交易，中介费服务标准为1%。另外，除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。

也就是说，2%的中介服务费，原本就是依照规定执行的上限，而高于该标准线则是通行于市场多年的“潜规则”。

此外据记者了解，近几年，链家北京的中介没有底薪，中介的提成采取类似“打怪”模式的积分制，10000元业绩100积分，2000积分升一级，可多拿5%的的提点，但是如果一个月没有业绩要扣300积分，而在购房者在缴纳的佣金中有5-6成会被链家公司收入囊中。因此即便中介费打折，中介也希望能成交单子。

“中介费降点，我们也是愿意成交的，降的那小部分分摊到最后的中介或许也就少个几十块，不然每个月还要倒贴近千元的社保医保费用。”上述田姓店长讲。

中介费的打折也是缘于成交量的陡降。而上述情况的出现，则缘于二手房成交量陡降，买涨不买跌的心理作用下，买房者都在观望。

据链家研究院数据显示，调控政策出台的7周时间里，其成交量出现7连降。4月最后一周，链家成交量仅为调控前高峰水平的11%。