沈阳土拍延期“限地价“ 新规则考验房企实力

久违的沈阳土地拍卖，迎来的却是延期，还有规则的调整。

7月25日，沈阳市规划和国土资源局发布补充通知：原定于7月26日上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行的国有建设用地使用权拍卖会延期至8月15日举行。同时，本次拍卖将在设定最高限价的基础上，根据地块具体情况，采取“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方式确定竞得人。这是沈阳首次实施“限地价、竞配建”等方式出让土地。

沈阳下月正式实行

“限地价”竞拍土地

在沈阳市规划和国土资源局网站上，记者看到了关于下半年第一场土拍延期至下月举行的公告。“为落实住建部、国土部有关文件精神，保证沈阳房地产市场平稳发展，严防高地价扰乱市场预期，本次拍卖将在设定最高限价的基础上，根据地块具体情况，采取‘限地价、竞配建’、‘限地价、竞自持’等方式确定竞得人。”可见沈阳首次变更土地竞拍方式的缘由和目的。

“正如公布的信息一样，上半年沈阳房地产市场价格涨幅较为明显，也受到了政府相关部门的重视。同时，去年至今，沈阳几块热地地价较高，加之上半年沈阳土地供应较少，为了避免溢价率过高或出现新，扰乱市场秩序，政府采用了这种拍卖方式。”沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和在接受记者采访时说。

此次提出的“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”，无疑是给沈阳土地竞拍加上了一些条条框框。限地价，是对公开出让的商品住宅用地设定的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的价高者得;竞配建，指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。竞自持，探索“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。

业内人士预测：

此轮或采用“限地价、竞配建”

一石激起千层浪，“限地价”等土拍方式落地沈阳，引起了房地产行业的广泛关注。鉴于上半年土地供应量较少，目前大部分开发商处于“饥渴”、“无米下锅”的状态。据新峰地产大数据显示：2017年1-7月，沈阳市经营性土地市场共成交10宗地，总占地63.92万平方米，同比减少54%;平均楼面地价3671元/平方米，同比上涨77%;平均溢价率为38%，同比提升33%。近一年，沈阳土地市场的热度持续走高，出现了多个破六的高单价地块。

沈阳土拍方式的改变已成定局，业界正在等待具体细则的出台。对此，沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和分析认为：“目前土拍新政的具体细则还未出台，最高限价还未明确。根据沈阳房地产市场的发展状况，我个人认为此次土拍‘限地价、竞配建’可能性较大。而且，不同地块拍卖条件也是不一样的。但可以明确的是，总体上是在设定最高限价的前提下进行。”

沈阳土地拍卖竞价方式的突然改变，开发商的拿地热情会不会因此降温?新峰地产大数据分析师许启凡认为：“开发商的拿地热情不会因此降温，首先这是由供求关系决定的。截至上周，沈阳新建商品住宅2017年累计销量同比增加34%，新增供应减少5.2%，新增供应/成交备案=53%，供求态势良好，存量得到大量去化;今年连续5个月居住、商住用地持续零成交，沈阳全市新增库存压力大为减轻，部分品牌房企亟需‘补货’。”与此同时，近期沈阳房企合作并购盛行，足见开发商对土地的强烈需求。

土拍新政或常态化

考验房企综合实力

在沈阳之前，全国多个城市早已出台了“限地价、竞配建”等土地竞得方式。有的城市在此基础上还出现了“抓阄”等土拍新招。7月25日,青岛市国土资源和房屋管理局发布四幅储备国有建设用地使用权。值得注意的是，四幅土地搭配出让，且设置土地拍卖最高限价，当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下由公证处现场抓阄的方式确定竞得人。据悉,这是青岛土拍市场继“熔断机制”、限地价竞房价等措施之后，出现的新的土拍操作方法。

2017年，沈阳重新制定土拍规则，这意味着沈阳土地市场将正式进入“限地价”常态化。沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和说：“土拍新规则制定后，势必进入常态化。但是，根据每一宗地块的不同情况，没有超过最高限价的地块，竞自持和配建可能不会发生。土拍方式的改变，也改变了开发商的开发模式，这对开发商综合实力、营运水平、专业技术等方面都是一种考验。”在新的市场规则下，只有综合实力强的企业才能获得生存空间，某些实力较弱的中小型房企或将逐渐退出市场。