揽金316亿元！ 从13块地不同“命运”感受土地市场温度

11月27日，北京成交12幅地块，总成交额达316.46亿元!13块地的不同“命运”也反映了当下土地市场的温度。

本次土拍一项新规也值得分析，那就是“共有保证金”新规，即房企此前拍地需要对每宗参与地块交纳保证金，但今日13宗土地实行了分组竞拍，竞买主体只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

据悉，共有保证金一般交纳金额不少于组内最高保证金的数额。像丰台花乡白盆窑村的两宗土地就被分在第一组，其中一宗土地的保证金是9.25亿元，一宗是11.2亿元，竞买人只要缴纳11.2亿元的保证金，就可以同时参与两宗土地的竞买活动。业内人士表示，该政策的采用，或为最大限度地完成全年供地计划，在保供地前提下减少流拍流标之举。

共有产权地块流拍

北京市国土资源局公开拍卖了北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02地块R2二类居住用地、30-01-04地块A33基础教育用地，但截至竞买申请，并未有房企出价参与竞拍，因此该宗地遭遇流拍。

据了解，本次出让宗地的居住建筑规模全部设“共有产权房”，销售价格 20000元/平方米 (含全装修费用)。

其余两块共有产权地块分别被中建一局、绿城集团竞得，分别位于顺义区的后沙峪镇及顺义新城13街区，可建设20.4万平方米，约2300套共有产权住房。

地块最高溢价率为49%

此次竞拍溢价率最高的项目位于六环外大兴区采育镇区01-0128A地块，被住总以49.3%的高溢价率、2%自持的代价摘得，显示出房企拼抢优质地块的积极性。而另一处位于大兴采育亦为低密用地获得房企的竞相争抢，被城建集团以9.4亿、同样略高27.1%的溢价率竞得。

和硕机构分析人士称，大兴采育两地块容积率均仅有1.05，且未限定“9070”、无配建，可开发为均质低密别墅，产品价值较高。与该区域仅有的在售项目兴创荣墅对比，两地块的容积率略低于兴创荣墅的1.1，地块规划为纯住宅，相比配建大量商办的兴创荣墅居住属性更强。

此两处地块限定最高销售单价仅为32693元/平方米，而兴创荣墅目前叠拼、联排产品的成交价格已接近4万元，和讯房产查阅此地块周围项目，金隅金麟府单价已达52695元每平，其他项目也在此价格上下浮动。相比之下，采育新地块极具性价比优势。

国企积极拿地

国企中国铁建(601186,股吧)在此次土拍中展现出强大“多金”实力，丰台区花乡白盆窑村BPY-L011，BPY-L010、L013地块分别被中铁置业以58.4亿和中铁诺德以70.2亿，这两宗成交价格共128.6亿，已达今日这十几家参与拍卖房企总成交额的40.6%!有趣的是，据在场媒体报道，这两块地在竞价过程一度出现铁系自相竞价，令人有点“看不懂”。

而这两宗白盆窑地块也曾备受瞩目，据悉，2015年1月86.25亿丰台白盆窑出现后，此次中铁两家房企以128.6亿大额再次轰动地产圈。而去年，这两宗地块是以“共有产权房”名义挂出后遭流拍。目前，这两块地规定最高销售单价不超过71087元/㎡，而周边项目均价都高达80000元左右每平。

非房企再现身

此次的非房企拿地不得不提，前有小米，后有好未来。好未来作为知名中小学教育机构，前身是“学而思，其”以13.2亿拿下昌平区沙河镇七里渠南北村QLQ-004地块，此块地仅有好未来报名竞拍，因此以底价竞得，竞得人须对该宗地建筑规模100%自持，自持年限不低于20年，竞标文件显示，该项目入驻企业须符合昌平区的产业发展要求，地块应结合轨道站点一体化设计;建成后入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向，由昌平区政府严格产业准入管理。

房企拿地分化 意图各不同

合硕机构首席分析师郭毅表示，总体来看，虽然12宗地块均顺利出让，但拿地房企来看，出现了明显的分化局面。

全国TOP10房企中，碧桂园、恒大在北京虚晃一枪后重回三四线市场，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块，最终颗粒无收。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是，揆违北京已久的富力、佳兆业回归，谋求千亿的华发、新城现身土地二级市场，抄底北京的意图显露无疑。

房企分化局面的出现，源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰，但同时也背负了沉重的库存压力，而今年地市转冷，让中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。从长远来看，北京房地产市场的需求依然坚实，抓住有利时机，进军核心城市，有利于在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的成长机会。