上半年时代中国拿地金超去年全年

去年曾在投资策略上减少拿地支出、增大旧改投入的时代中国控股有限公司（01233.HK，以下简称“时代中国”），今年上半年又重新回到“买买买”的赛道上。

在最新发布的中期业绩公告中，2019年前6个月，时代中国以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。

斥下的这187.59亿元，不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额，如果再对比今年3月份董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给出的约302亿元预算，单单半年时间，时代中国的拿地金额占比就超过60%。

时代中国是上半年土地市场热潮中的一个缩影。根据中国指数研究院数据，1-6月，全国300城住宅用地溢价率为20%，高于去年年底13%。岑钊雄在回复经济观察网时将动因归结为上半年的销售回款比较好，他说，这一阶段时代中国的买地支出按照比例进行安排。上半年的188亿元中，大概超过20亿元土地款属于旧改项目回迁房的建造成本，并非需要马上现金支付，因此，如果从现金角度来看，实际拿地支出没有那么多。

值得关注的是，在经历过一波拿地小高潮之后，近日，富力地产内部流出的一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》率先吹响房企转向的号角，文件提到，2019年下半年原则上暂停拿地工作，以完成项目销售目标为第一优先级。

同为广州本土房企，3月份时代中国制定的2019年合同销售目标是750亿，而中报数据显示，上半年时代中国的合同销售额为312.3亿元，同比增速达20.1%，但从完成度来看，仅完成全年销售目标的约41.6%。

岑钊雄告诉经济观察网，时代中国每年上半年完成业绩的比例都介于40%-50%区间内，今年与往年差别不大，他个人对全年销售目标的达成还是很有信心的。

下半年是否还会根据销售情况重新调整拿地策略，岑钊雄给出的答案是，按照销售回款的比例来安排土地购买和支出。“目前我们的现金是充裕的，正常来讲，下半年的买地节奏会根据回款进行确定，根据现金进行配比。”他说。

截至6月30日，时代中国的土地储备总建面达到2307.55万平方米，足够支持未来3-5年的开发——这也是岑钊雄的底气之一。拥有充足的供应量意味着有足够的货值进行销售，岑钊雄表示，不需要很急地为下半年做特殊安排。

除了在投资拿地上重新回归积极之外，城市更新的转化也在陆续为时代中国提供新的土储面积。今年上半年，时代中国成功转化了4个城市更新项目，数量与去年全年持平，新增总货值近319亿元。按照岑钊雄的介绍，下半年也将会有一部分旧改项目转化出来，但具体数量与项目获政府批准速度相关。

这些转化出来的旧改项目一直被岑钊雄视作是对公司业绩及盈利产生帮助的一个保障，早从去年起，时代中国的城市更新业务就第一次录得收入，而且也已反映出利润。中报数据显示，今年1-6月，时代中国约159.43亿元的总营收中，城市更新业务板块的收入达6.41亿元，占比约4.0%。已经入账的旧改项目主要包括广州金融城旧厂项目及佛山南海区里水洲村项目两个。

按照正常的改造流程，时代中国的旧改项目一般经历两个阶段，第一阶段是完成改造变成可开发用地；第二阶段是开发阶段。

上述的佛山南海区里水洲村项目，第一阶段始于2017年10月，时代中国旗下的佛山市时代鸿泰投资有限公司竞下彼时的里水镇洲村经联社“勿什围”地块土地前期整理项目。作为土地前期整理合作方，时代中国享有“增值收益奖励比例50%”。

这个“增值收益奖励”，其实是土地前期整理项目的成本，与当土地变成可开发用地进入土地市场后所卖出的地价之间的价差。所谓增值收益奖励比例50%，就是时代中国可以以这个价差的50%作为收益，比例的高低直接决定时代中国在旧改第一阶段中的利润空间。

岑钊雄告诉经济观察网，时代中国的旧改项目在进行一级开发时，大部分按照增值收益奖励比例分成的模式获取收益。不过不同城市的比例各不相同，比如广州的比例会稍高一点，而政府也会对处于不同阶段的土地前期整理项目的奖励比例进行调整。

完成旧改地块的第一阶段改造之后，是否将旧改拿下作为公司的新增土储，时代中国会重新作出一轮判断。比如，上述的广州金融城旧厂项目在转化之后，最终花落合景泰富；佛山南海区里水洲村项目则在今年4月被时代中国收归自己囊中，时代中国为此付出约31.02亿元的总地价和7.1万平方米自持面积。

“拿旧改与买地的性质是一样的，佛山项目我们之所以拿下，主要是我们考虑到这个项目后期在二手市场的回报率。我们希望旧改项目拿下之后，在二级开发中也保持一定的利润率，对于这些旧改地块的投资，需要与回报率相互匹配。”岑钊雄说。