当开发商们纷纷做起了“高低配”，你会爱上这种最萌身高差吗?

　　这几年关注楼市或买房的朋友，一定会发现楼盘开始流行“高低配”了。楼盘由两种或多种高度不同的物业组成，比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。不论每种组合都会有高层，然后搭配低密产品。

　　当开发商们纷纷做起了“高低配”，你会爱上这种最萌身高差吗?

　　为何要做“高低配”?

　　在地块面积和容积率一定的情况下，你能建多少平方米的房子，是基本定死的事。而容积率是拿地的时候就被政府规定好的。

　　在地块够大，建筑面积一定的情况下，理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来，建几个多层比建两个高层划得来。因为多层公摊面积小，得房面积大，成本更低，关键是好卖!

　　另外，高层或者超高层需要考虑施工成本和技术。从多层到高层再到超高层，消防成本呈几何增长。

　　从产品货值看，开发商看中洋房和别墅的高溢价能力。在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区能显著提高总货值。

　　举个例子，一个20万㎡的“高低配”楼盘，假设高层为18万㎡，别墅为2万㎡，高层成交均价2万元/㎡，别墅的成交均价为4万元/㎡，这个项目的总货值为48亿元;假如把这个20万㎡做成纯高层小区，那么它的总货值为40亿。

　　单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区实现总货值收益增加8亿元。在今天地价高企的背景下，毫无疑问，开发商拿到土地，做高层+低密产品是大概率事件。

　　高低配的另一个优势体现在楼盘营销阶段。高低配社区更容易打出营销策略组合拳，间接提高销售收益和出货速率。洋房作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力，高层作为大体量产品，保证了项目现金流和整体收益。

　　“高低配”好不好?

　　   对于普通购房者来说，高低配意味着什么呢

　　感官上来说，高低配似乎比纯高层楼盘品质高，毕竟看起来你是住在别墅区的，就算价格比普通高层贵一点，部分购房者还是会买单的。对于别墅购房者而言，在纯别墅社区越来越少，且总价都偏高的情况下，“高低配”中的别墅产品恰好降低了购房者住进别墅的门槛。

　　就产品的多样性来说，可以满足更多人群的需求。高层住宅相对景观开阔，视野通透，楼间距大。别墅或洋房产品相对空间更大，居住舒适度较高。如果规划得当，一个小区内混建高层和别墅，在小区环境上，可融合两者优点，扬长避短。

　　但是，开发商或物业要同时取悦高层和别墅业主并没有这么简单，高层业主和别墅业主之间的阶层划分似乎永远存在。

　　基本上“高低配”的高层大多为刚需户型，而小区大部分资源被别墅区掠夺，如果别墅区与高层区无法互通，再加上物业费不同，受到物业公司不同对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

　　而对别墅区业主来说，交了更高的物业费，可是楼间距却小的惊人，前排邻居家有一点点动静都能听到。庭院里时不时闯进陌生高层业主，你还赶不走，人家来一句“这是公共绿化区域”就能把你怼回去。你在露台玩耍的一举一动，高层业主在阳台都能尽收眼底。

　　别墅、高层业主，到底谁占了谁的便宜?一言难尽。

　　开发商在追求利润的同时，该想想如何用不突兀的产品表现出对双方的尊重，这是在产品设计阶段就应该考虑的问题。努力做出更符合人性化需求的产品，规避后期不同业主之间会出现的矛盾点，树立口碑才是房企发展长远之路。