当开发商们纷纷做起了“高低配”,你会爱上这种最萌身高差吗?

发布时间:2019-11-19 09:45:33

来源:楼盘网沈阳站

分类:行业动态

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  这几年关注楼市或买房的朋友,一定会发现楼盘开始流行“高低配”了。楼盘由两种或多种高度不同的物业组成,比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。不论每种组合都会有高层,然后搭配低密产品。

  当开发商们纷纷做起了“高低配”,你会爱上这种最萌身高差吗?

  为何要做“高低配”?

  在地块面积和容积率一定的情况下,你能建多少平方米的房子,是基本定死的事。而容积率是拿地的时候就被政府规定好的。

  在地块够大,建筑面积一定的情况下,理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来,建几个多层比建两个高层划得来。因为多层公摊面积小,得房面积大,成本更低,关键是好卖!

  另外,高层或者超高层需要考虑施工成本和技术。从多层到高层再到超高层,消防成本呈几何增长。

  从产品货值看,开发商看中洋房和别墅的高溢价能力。在相同土地指标,做足容积率的前提下,高低配社区能显著提高总货值。

  举个例子,一个20万㎡的“高低配”楼盘,假设高层为18万㎡,别墅为2万㎡,高层成交均价2万元/㎡,别墅的成交均价为4万元/㎡,这个项目的总货值为48亿元;假如把这个20万㎡做成纯高层小区,那么它的总货值为40亿。

  单纯通过产品类型组合的差异,高低配社区实现总货值收益增加8亿元。在今天地价高企的背景下,毫无疑问,开发商拿到土地,做高层+低密产品是大概率事件。

  高低配的另一个优势体现在楼盘营销阶段。高低配社区更容易打出营销策略组合拳,间接提高销售收益和出货速率。洋房作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力,高层作为大体量产品,保证了项目现金流和整体收益。

  “高低配”好不好?

     对于普通购房者来说,高低配意味着什么呢

  感官上来说,高低配似乎比纯高层楼盘品质高,毕竟看起来你是住在别墅区的,就算价格比普通高层贵一点,部分购房者还是会买单的。对于别墅购房者而言,在纯别墅社区越来越少,且总价都偏高的情况下,“高低配”中的别墅产品恰好降低了购房者住进别墅的门槛。

  就产品的多样性来说,可以满足更多人群的需求。高层住宅相对景观开阔,视野通透,楼间距大。别墅或洋房产品相对空间更大,居住舒适度较高。如果规划得当,一个小区内混建高层和别墅,在小区环境上,可融合两者优点,扬长避短。

  但是,开发商或物业要同时取悦高层和别墅业主并没有这么简单,高层业主和别墅业主之间的阶层划分似乎永远存在。

  基本上“高低配”的高层大多为刚需户型,而小区大部分资源被别墅区掠夺,如果别墅区与高层区无法互通,再加上物业费不同,受到物业公司不同对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

  而对别墅区业主来说,交了更高的物业费,可是楼间距却小的惊人,前排邻居家有一点点动静都能听到。庭院里时不时闯进陌生高层业主,你还赶不走,人家来一句“这是公共绿化区域”就能把你怼回去。你在露台玩耍的一举一动,高层业主在阳台都能尽收眼底。

  别墅、高层业主,到底谁占了谁的便宜?一言难尽。

  开发商在追求利润的同时,该想想如何用不突兀的产品表现出对双方的尊重,这是在产品设计阶段就应该考虑的问题。努力做出更符合人性化需求的产品,规避后期不同业主之间会出现的矛盾点,树立口碑才是房企发展长远之路。


责任编辑:liliyuan

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