郑州百亿土拍：终止出让、底价成交里的地市、楼市热度

9月21日，郑州第二批供地结束，最终14宗地底价成交，收金103.24亿元。

据了解，本轮共计划挂牌出让17宗地块，合计出让面积81.05万平方米（约1215.80亩），总起拍价126.53亿元。但就在起拍前夕，3宗地块被终止挂牌，剩余14宗地分布在金水区2宗、中原区1宗、二七区2宗、惠济区2宗、管城区3宗、郑东新区2宗、经开区2宗。

从今日出让结果来看，拿地企业均为央企、国企。其中，政府平台公司拿到12宗，央企摘地2宗，民企则未参与。

引起关注的是，保利、河南东龙控股集团及中建七局均以较高价竞得一宗地，成交价分别为22.08亿元、21.54亿元以及13.43亿元，摘得土地中就有热议的郑政东出〔2022〕5号。

另外，郑地集团作为此次最大的托盘选手，联合各区政府平台公司，也以底价摘得7宗地。

地市冷清依旧

此次地块供应量虽未明显增加，但地块品质总体较高，多个热门板块有优质地块入市，单宗地块持续小而精，多年未供地的龙子湖、滨河国际新城板块也都有住宅地推出。

即使如此，提前终止出让、央企与国企托盘以及底价成交却成为了此次郑州供地的主旋律。

此次终止出让的3宗地皆为城改用地，包括郑政出[2022]18号、19号以及29号地块，合计出让面积为18.79万平方米，总起始价23.27亿元。

其中，29号地块起始价达到15.37亿元，熔断价17.67亿元，为惠济区毛庄城改地块，万科民安云城后续开发用地。该地块出让面积11.93万平方米，规划为城镇住宅用地，容积率1.1-3，建筑密度＜22%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，开发程度七通一平。

虽然郑州公告中并未说明终止出让的原因，但有市场猜测这3宗地块可能是因为无人报名而终止。

保利以最高总价摘得的郑政出〔2022〕20号地块，出让面积达到15.36万平方米，是城中村改造项目用地。地块位于金水区丽水路南、花园路西，规划为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率1.1-2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜75米，绿地率＞30%。

但最终也以底价成交。

另外，引人关注的郑政东〔2022〕5号和6号地块，此前有消息表示，这2宗地块在7月份就有央企预申请，其中5号地块有2-3家欲竞争。最终却以零溢价成交。

其中，5号地块位于北龙湖区域北岸，龙湖外环北路南、龙源西三街西的位置，地块西侧为中海云鼎湖居，南侧、东侧分别为启迪郑东科技城、中原科技城小微企业园，北侧为魏河，临近地铁4号线。其出让面积为6.09万平方米，容积率1.1-2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%。

相较于第一批集中供地15宗收金106.7亿元，2宗溢价成交的表现，本轮供地则显出郑州的土地市场愈加冷清。

有数据显示，2022年1-8月，郑州成交的各类用地获得土地出让金仅139.39亿元，同比减少78.5亿元。

针对此次出让结果， IPG中国区首席经济学家柏文喜对观点新媒体表示：“从此次郑州集中供地的情况来看，除了开拍前夕临时终止出让的3宗土地以外，其余14块地都以底价成交，且无一个民企出手斩获，体现出郑州楼市与地市信心尚待修复的惨淡。”

他续言：“成交的14宗土地中，仅明显处于站台角色的郑地集团就独揽7宗，而保利发展和总部位于郑州的中建七局业各有斩获，这一缺乏市场化民企参与的景象表明，郑州楼市目前依然冷清的现状导致房地产行业对于未来市场信心依然缺乏。”

拯救楼市信心

尽管政府意识到房企的困境，出台了一系列利好政策促进保交楼、稳楼市、稳民生，但从本轮土拍可以看出，市场对楼市的信心尚未完全恢复，今年以来，郑州楼市持续下探。

郑州统计局显示，1-7月，全市固定资产投资同比增长3.1%，其中，工业投资同比增长33.3%，房地产开发投资同比下降3.1%，基础设施投资同比下降12.4%，民间投资同比下降6.5%。

根据国家统计局发布的8月份数据，郑州新房房价指数环比下跌0.4%，同比下跌3.8%；二手房房价指数环比下跌0.8%，同比下跌5.1%。

郑州新房成交量降幅明显，又赶上停工楼盘增多，新房销售持续降温。

年初以来，郑州就曾经发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及五大项、19条举措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等。

但新政未能显出良好效果，反而后来的“停贷潮”对购房者入市的信心大为打击。

近期，郑州对楼市政策不断加码，恢复市场信心的意图十分明显。但对于各大房企而言，抓销售，促回款，保交楼仍是目前首要任务。

9月7日，郑州市印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知，要求10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

在此之后，郑州银行相关负责人表示，已经收到了郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%的通知，此次下调将从2022年9月19日起执行，适用地区为郑州市内五区（金水区、中原区、惠济区、二七区、管城回族区）和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区、新郑市、荥阳市和中牟县。

郑州9月20日还表示，将实施保交楼项目“交房即发证”工作，对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，确保在交房时，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。这项措施或将为保交楼的工作锦上添花。

值得注意的是，在9月17日河南省落实国务院稳经济接续政策新闻发布会上，对房地产市场的稳定发展及保交楼的具体措施等方面做了相关的回复。

回复称，截至9月17日，河南省有694个房地产停工烂尾项目逐步复工，其中50个曾经停工，烂尾的项目，已被竣工交付。