康养运营 | 玩家进退

步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂"恢复"。

地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？

观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。

以下为2023上半年康养产业综合运营报告及研究成果，更多请查阅《2023中国房地产行业发展白皮书》。

人口老龄化成为当前及今后很长一段时期内我国社会的一个重要特征。为应对迫在眼前的社会难题，更需要包括政府、企业在内的全社会努力。

据统计局最新数据显示，2022 年我国人口自然增长率自1960 年后首度呈现负值，而人口下降的另一面是人口老龄化。我国60 岁及以上人口为28004 万人，占19.8%，其中65 岁及以上人口为20978 万人，占14.9%。

政府工作报告中，就把“加强养老服务保障”作为今年保障基本民生和发展社会事业的工作重点之一。各地也在期内陆续发布2023 年养老服务工作计划，其中居家社区养老服务体系建设和家庭适老化改造成为共同关注的重点。

然而和政策的支持相对应的却是现实的残酷。据观点指数调研发现，近一年相当部分养老行业的新玩家退出行业，市场被悲观情绪笼罩，特别是房地产背景的养老子公司，频繁被放到交易桌上。

疫情过后的今年，由于市场入住意愿的变动，床位收入整体有所下降，招新进展依然缓慢，但护工护士的薪资要求却持续提升，养老机构的运营压力依然十分大。

为了应对养老护理人才的短缺问题，各地近年陆续推出了补贴政策，但仅依赖补贴终归不是长久之计，如何实际提升养老从业人员的社会地位和薪酬水平更为关键，这更需要政府和企业的共同努力。

养老机构发展的热点方面，在疫情三年期间难以发展起来的旅居养老相关产品，上半年却重新活跃，多家养老机构推出了全新的旅居产品供入住会员选择，养老市场上的产品丰富度得到更大的提升。

养老机构增速持续放缓，企业投资有所收缩

国家统计局数据显示，2022年全国人口为141175万人，比2021年减少85万人；人口自然增长率为-0.60‰，下降0.94个千分点。我国人口总量略有下降，主要是源于出生人口减少。

人口下降的另一面是人口老龄化。截至2022年末，我国60岁及以上人口为28004万人，占比19.8%，其中65岁及以上人口为20978万人，占14.9%。与2021年相比，60岁及以上人口增加1268万人，比重上升0.9个百分点；65岁及以上人口增加922万人，比重上升0.7个百分点。

老龄化加深，必然需求更多的养老服务，然而我国养老机构和养老床位的数量增速自2021年一季度起快速下跌，已持续两年季度增速环比跌至1%以下，大型机构新增较历年减少。

民政部最新数据显示，截至2023年第一季度，我国提供住宿的养老机构40581个，环比上升0.23%，同比上升1.28%。

数据来源：民政部，观点指数整理

根据《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，到2025年养老服务床位达900万张是国家定出的硬性指标，而在目前增速放缓的大背景下，达成目标存在一定难度。

据观点指数调研发现，近一年相当部分养老行业的新玩家退出行业，市场上被悲观情绪笼罩，特别是房地产背景的养老子公司，频繁被放到交易桌上，如金隅集团就在5月挂牌4家北京养老服务子公司100%的股权，上海实业养老则在今年初拟转让海南上实养老100%的股权。

过去三年，受疫情冲击养老机构面临严峻的运营和获客难题。长期的封院使得运营成本陡增，同时却难以招揽新客户，即使成功揽得新客，入住时间也因各种原因被迫延后。

来到今年上半年，尽管疫情防控措施降级，然而经历疫情封控的“严进严出”，老年人入住老人院的意欲短期下降，解封后相当部分选择归家养老，北京上海都出现养老院入住率下降的现象。

疫情过后的今年，由于市场入住意愿的变动，床位收入整体下降，招新进展依然缓慢，但护工护士的薪资要求持续提升，养老机构的运营压力依然十分大。在这种背景下，无论提供任何补贴，解决不了眼下的运营和获客难题，养老服务企业都难以持续发展，扩张和建设更是无从谈起。

政策更聚焦社区，养老服务设施获进一步完善

养老是重大民生工程，因此行业发展很大程度依赖于政策导向。随着我国快步进入老龄化社会，基本养老服务制度也在逐步完善，从中央到地方各项支持政策轮流上阵。然而"重机构，轻居家社区"的现状仍广泛存在，长者家门口养老的愿望仍较难实现。

在最新的政府工作报告中，“加强养老服务保障”是今年保障基本民生和发展社会事业的工作重点之一。以此为指导，上半年各地先后出台多项养老服务政策，特别是各省市陆续发布了2023年养老服务计划。

其中，居家社区养老服务体系建设和家庭适老化改造成为各地共同关注的重点。如江苏表示将实施3万户老年人家庭适老化改造，设置家庭养老照护床位1000张；湖北则计划完成100个街道（乡镇）社区养老综合体建设、2.5万户以上特殊困难老年人居家适老化改造任务；吉林将支持新建100个综合嵌入式社区居家养老服务中心，支持开办100个社区老年食堂。

除此之外，中共中央办公厅、国务院办公厅还在5月印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，其中就对居家、社区养老做了明确指导。

《意见》提到，各地新建城区、新建居住区要按标准和要求配套建设养老服务设施；老城区和已建成居住区要结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等，通过补建等方式完善养老服务设施。

从实际来看，若要建立以社区服务覆盖养老服务，必须要整合社区内机关单位、物业、家政、商业的各类资源；单就医养结合来讲，也需要因地制宜采取商养结合、物养结合等方式。

老年人需要的多样化、个性化、高品质养老服务更多需要依靠产业，依靠社会力量，仅依靠政府托底并不能完全满足老年人的需求，也没法达到发展“银发经济”的目的。

养老人才队伍培育是关键，高质人才缺口难解

今年上半年，民政部召开了全国养老服务人才队伍建设推进会，养老人才的培育获得更多政策的倾斜。

针对养老服务人才的短缺问题，民政部在会上表示，我国将加大培养培训力度、推动跨行业人才流动、拓宽养老人才的来源渠道。

民政部养老服务司副司长李永新表示，民政部将会同教育、人力资源社会保障等部门，加快推进养老服务人才专业教育培养，支持职业院校和高等院校紧密结合行业发展需求，开设养老服务相关专业。特别是要鼓励养老服务机构与院校合作设立实习实训基地、培养培训基地，提高“订单式”培养质量。

除了拓宽养老服务人才来源渠道，民政部计划下一步出台保障养老服务人才薪酬待遇、完善支持政策等措施，希望以实际的利益吸引更多的人才加入养老服务行业。

身处一线的企业则更早意识到人才短缺的问题。九如城在2015年就与江苏经贸职业技术学院合作，后续又与多所高等院校签订了校企合作、共建实训基地协议；同样在2015年，中国人寿湖南长沙保险职业学院，投资建立养老养生服务与管理订单班。

据观点指数了解，现时我国养老护理员队伍普遍规模小、流动性强、专业技能水平较低。由于目前养老服务从业人员多来自农村和城市失业下岗人员，经过专业护理技能培训的从业者占比较少。

且因养老服务行业工作时间长、劳动强度大，但薪酬水平却一直难以提升，导致部分高学历、具备专业护理知识的年轻从业人员离职率较高，团队稳定性难以维持。

数据显示，仅按照国家标准养老护理员与老人的比例1∶4计算，至少需要养老护理员200余万名。然而，我国目前养老护理员仅有32.2万名，缺口达到近170万。

为了应对养老护理人才的短缺问题，各地近年陆续推出了补贴政策。如北京对应届毕业生进入养老服务行业的，分三年发放入职奖励，本科及以上奖励6万元，专科及高职奖励5万元，中职奖励4万元；上海杨浦区则在全国率先将养老护理员作为重点人才引进落户；广东省亦对养老从业优秀人才在居住落户、住房保障、子女入学等方面给予优惠政策。

各项政策的出台只为在养老服务行业留下更多人才，但若仅依赖补贴终归不是长久之计，如何实际提升养老从业人员的社会地位和薪酬水平更为关键，这更需要政府和企业的共同努力。

旅居养老成热点，产品丰富度提升

随着当代老年人消费能力和生活品质不断提升，精神的满足开始在长者养老生活中占据更重要的位置，养老的质量也成了长者选择养老项目时重点考虑的因素。

有着良好经济支撑的老年人更乐于通过旅游、异地居住等方式维持身心健康，"旅居养老"这一融合了文旅和养老的新形式亦因此诞生。

在《国务院关于印发“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》中就提到了要促进养老和旅游融合发展，支持社会力量建设旅居养老旅游服务设施，“引导各类旅游景区、度假区加强适老化建设和改造，建设康养旅游基地。”

文件更提到，要“鼓励企业开发老年特色旅游产品，拓展老年医疗旅游、老年观光旅游、老年乡村旅游等新业态。”

然而在三年疫情期间，旅居相关的产品难以推动营销和提供实际服务，各地养老机构的旅居养老发展陷入停滞。不过，情况在今年上半年得到逆转，随着疫情阴霾的退却，更多旅居养老产品重新被企业推出。

如泰康之家·桂园就推出了3天2晚、8天7晚和15天14晚三款旅居体验产品，亲和源则在今年先后开启了海南三亚和广西柳州两地的旅居体验活动，绿地康养也在5月推出齐云山7天6晚的会员研学旅居活动，光大汇晨北京古塔老年公寓则推出了“医疗康复+旅游舒心短期入住”两项全新的服务产品。

除此之外，6月份新动工的泰康之家·滇园，除将继续采取持续照料退休社区模式外，还将打造"医养+旅居"的全新享老生活方式。

政府方面亦有动作。今年，广东、山西、云南、宁夏四省（区）民政厅共同签署旅居养老合作框架协议，于此广东的旅居养老版图已拓展到“十四省同行“。据了解，目前共有14家社会组织和近300家养老机构加入了旅居养老合作平台，在合作省区市共评选出66家旅居养老示范基地，顺利启动旅居养老首发团。

未来随着政府和企业更多推动旅居养老的动作出现，养老市场上的产品丰富度也得到更大的提升。