副中心10月启动!燕郊第一次离北京这么近,房价怎么办?

燕郊有房地产泡沫吗?买房子分三种需求，刚性需求、投资性需求和投机性需求。

燕郊经济与房地产息息相关。有人说燕郊只有房地产，房地产商绑架了燕郊的经济。这句话难听了一点，那个新城市出现的第一个产业不是房地产?

会不会有房产税?一方面不能继续吹大泡沫，另一方面刺破泡沫又不行，是一个挺艰难的选择。

限购拯救了所有人

京津冀一体化，就是北京大瘦身

燕郊有房产泡沫吗?

评价燕郊房地产泡沫有一个很重要的指标。买房子分三种需求，刚性需求、投资性需求和投机性需求。

第一是为了住，叫刚性需求;

第二是为了投资，以后收房租，叫投资性需求;

第三是为了炒房价，叫投机性需求。

这三种需求在购房系统的比例就反映房价的泡沫大不大。

2012年以前，在燕郊买房的85%的买房是刚性需求。去年10月份以后，情况发生了变化，75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住，最后就可能会产生巨大泡沫。房子的泡沫大不大主要取决于供求关系，即房子的供给不能超过刚性需求，一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。一旦泡沫被刺破，麻烦就比较大。有一部分炒房子的人叫我万三哥，这是一个很内部的梗。但是我对燕郊的房价判断也是认为，从去年930限购开始，房价的确是太飘了，飘到了天上，这是炒的。

其中的关键就是对供求关系的判断，即房子的供给和刚性需求的关系，房子之所以有投资和投机价值就是因为它能住。如果房子一旦多到大家不愿意住的时候，泡沫就破了。现在燕郊投资或投机占的比例到了多少我怕是没法拿出一个很准确的数据，但是泡沫正在形成，这是每个人的共识。因此必须要防止泡沫继续吹大，但是这个泡沫又不能刺破，因为一旦刺破就不得了。现在的房地产跟我们整个经济紧紧地联系在一起。有人说燕郊只有房地产，房地产商绑架了燕郊的经济。这句话难听了一点，那个新城市出现的第一个产业不是房地产?没有房地产，其他产业拿什么当载体?燕郊倒是的确想先发展航天工业了，但是你基础在哪里?总要先让人家有房子住吧?

但是房地产行业没有燕郊吗?当然有，而且很深刻

燕郊经济与房地产息息相关

第一是燕郊的经济增长。现在全国范围内每年经济增长的20%多是房地产贡献的。燕郊只会更多,这么大的比重，能没有影响吗?

第二是增加了金融风险。房地产是杠杆率最高的产业。现在105家房地产上市企业的负债率是四万多亿人民币，恒大的负债率是98%。燕郊几个比较大的房地产开发商的负债率有多少?这是一个很深刻的问题。

第三是就业。房地产背后是建筑业、建材业、销售等等，而建筑建材销售是劳动密集型产业，房地产一旦出问题，就业就会受到影响。最近我看到燕郊很多的中介都撤了，去卖别的地方的房子了，好多甚至就离开了燕郊。有点可惜。(他妈的这传销的却怎么也不肯走，真日了)

第四是地方财政。现在好多地方政府已经不是税收财政，而是土地财政，靠卖地而生存。房地产一旦出问题，地方财政就会出事。这里就不多说了

第五是全体燕郊老百姓。房价跌就等于人民的财富缩水。燕郊老百姓一生的主要财富表现为房子，房价波动涉及到所有人。

以上五个方面说明房地产和燕郊经济是连在一起的。一方面是泡沫不能继续吹大，另一方面又不能刺破。在这中间要形成一个平衡点，难度比较大。

燕郊之所以短期内形成房产泡沫，

第一是因为信贷宽松。燕郊的各大银行对房贷的态度还是很欢迎的。一方面房贷理论上的确是优质，这是全国银行都承认的。再一个是，燕郊利用银行做杠杆的也多。于是所有人都开始不断放大自己的财富。买房买地之后抵押给银行，拿到70%贷款就再买房子。这种买房子的行为不是为了住，而是为了投资、投机的需求。拉动房子需求的是信贷宽松。

第二是因为，燕郊成了北京资产泡沫的泄洪口。北京有一些钱在本地消化不了，冲进来燕郊之后只买房子。外资大量的买房又把这种投资和投机的需求拉起来。这两大力量拉动了住房需求。

到底会不会有房产税?

决策层对房产税一直很谨慎，因为这是个双刃剑，有可能把泡沫刺破。日本就是因为房地产税把泡沫刺破的。我们会不会呢?北京现在的供求关系发生重大变化，还有多少刚性需求?中央对北京户籍人口做过调查，每家平均有四套房。如果一起卖房子会是什么格局?房产税为什么迟迟不出台?因为有日本的前车之鉴，而且我们现在不知道房子超出刚需多少。一旦出台房产税，大家就要卖房子。企业、个人都卖房子，很可能会远远超过刚性需求，泡沫就会被刺破，后果不堪设想。我们现在资产泡沫的重点是房地产。

房地产泡沫不能刺破，也不能继续吹大。我最近和一个学生瞎聊天。我说：你不好好学习，以后怎么办?你的收入还不够买房子，怎么行?他说：您错了，我有房子。我爷爷奶奶去世了，房子就给我，差不多有200平方米。我爸妈的房子还是我的。他们跟我们这代人不一样，他们可以继承财产，不用去买房子，因此他们不想这个问题。到了这个阶段，房子的供给得多大?所以我们很担心。如果供给继续拉大，到那时候供给太超过刚性需求，麻烦就挺大的。现在挺矛盾的，一方面不能继续吹大泡沫，另一方面刺破泡沫又不行，是一个挺艰难的选择。

限购拯救了所有人

没办法只好限购限贷，这是唯一的办法。限购限贷限的对象都是买三、四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子，再买就证明不是为了住，而是为了投资和投机。如果把这种需求拉起来就不得了。

开发商讲：既然大家买房子，那政府就大量批地吧。如果每家都是五套房子，泡沫破了谁负责?开发商把钱赚跑了，老百姓怎么办?所以还得想办法限制投资和投机性需求，只好限购限贷。但是很难限，因为中国人已经没有底线，比如离婚买房子。婚姻多神圣，怎么可以为了买房子而随便离婚。现在为了买房子什么都不顾。我在房产大厅就见过很多因为买房子而离婚的。那些人已经有两套，还想再买，只有离婚。人们在这个条件下是控制不住的，这个利益导向是必然的。就像股市已经不敢进了，但是照进不误，只有一巴掌打过来才清醒。但是房子不能打这一巴掌，一打就出事。股市打一巴掌可以，但是房市不行。泡沫不敢刺破，一旦刺破谁都受不了，没办法只好磨。让别的产业渐渐代替房地产业，淡化房地产在整个经济中的地位和作用，慢慢实现一种软着陆。

今年因为担心房地产出事，所以会更加严厉一点。现在搞了一个领导责任制。这个城市房价高，先把一把手免了。这招比较厉害，现在所有城市的一把手整天关注的是房价，而且都有一点不尊重市场规律了。房子要卖多少钱?报上来一看高了就不批，结果房子就卖不成。卖可以，但是必须降价。为什么这么来劲?因为剑悬在头上。一旦统计结果出来，先拿一把手问责。所以2017年的行政手段会更重。我估计，2017年的重中之重是稳定资产价格，重点将是稳定房价，不是股价。房价要稳定，既不能把泡沫撕破，也不能继续把泡沫扩大。因此唯一的办法就是限购限贷，追究地方责任。因为谁都清楚这个问题不好处理。准备用五年时间完成房地产的软着陆，即2016年到2020年，泡沫没刺破而且又平稳下来。这实际上就是给房地产五年的调整期。我跟许多地产商讲：别拿地了，能撤就撤，价格一旦好就卖。现在不是买的时候，而是卖的时候。谁都知道这个数字总有一天会显现出来，超过了刚性需求，麻烦就比较大一点。

京津冀一体化，就是北京大瘦身

比如北京就严厉控制户籍人口，再加上搞京津冀一体化。什么是京津冀一体化?就是去非首都功能。首都功能就是四个中心，政治中心、国际交往中心、文化中心、科学创新中心。这四条之外都不是首都功能。

第一，首都不是经济中心。北京现在不适合创办企业，有四、五千家企业得搬走，现代、奔驰都得搬走。奔驰打官司说：当时拉我来时没说让我搬走，我刚建好就让我搬走。对不起就得搬走，因为北京不是经济中心。下一步将会对央企总部动手。三峡公司把总部放在北京干嘛?搬回三峡去。凡是重组的央企，只要有一个机构在外边就都以外面的为中心。我估计许多央企可能都要迁出北京，很快就会动手。可惜燕郊过早的把房价抬起来了，现在无法继承北京疏解出来的企业了，因为企业一来，成本太高了，企业土地成本高、职工居住的成本更高，吓跑了

第二，首都不是教育中心。北京的许多大学得搬走，只留搞科学研究类的大学。北京2017年的招生数量和去年相比压缩10%，外地生源压缩10%。北京大学已经正式宣布取消了所谓继续教育的本科学历。北大、清华不会搬走，但是扩大就不行，一寸土地都不给，在外地办分校可以。北大在深圳办分校。清华大学的机械系想扩大就在天津滨海新区办机械学院。在北京就不行，因为这里不是教育中心。燕郊这一点，是由得天独厚的优势的，燕郊高校多，这是难得的新鲜血液，别的环京城市真的比不了。

第三，首都不是医疗中心。现在到北京看病的80%是外地人。北京所有的好医院在北京一律不准扩大，但可以在外地办分院。在北京不行，这里不是医疗中心。北京市ZF和市委都搬出城中心，搬到通州去了。燕郊也有个燕达医院，北京很多医院都知道这是“能用北京医保结算的医院”，这待遇全国并不多

各地房地产投资的情况来自于这个城市对供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。凡是人口聚集度仍然很快的城市，房价还会继续有上涨空间，但是人口和经济停滞的城市就不可能。我估计，黑天鹅事件会在今年的房地产市场出现。建议大家对这个问题还是要警惕一点。因为这次的调控和前几年的控房价不是一个概念。前几年从来不谈资产泡沫，房价太高，人们承受能力不够。现在是按照资产泡沫来控制，而且强调房子是住的而不是炒的。这说明思维模式已经调整，建议大家关注这一点。

但不管怎样，一个地区的房地产价值，等于这个地区公共建设投资的总和，从这个角度来说，副中心的任何发展，都是对燕郊最好的消息。同时，也希望10月，对于燕郊来说，能是一段新征程!