北京楼市调控进入深水区 市场格局正在悄然变化

北京楼市新政

调控进入深水区

2017年6月27日，北京住房和城乡建设委员房地产开发管理处正式发布《北京市住房和城乡建设委员会关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，通知强调，北京将全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市。通知指出，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可，在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明。已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前，可申请办理第二次预售许可，且未纳入清单的项目仍按照原规定执行。

本次政策发布，旨在缓解长期以来积累的紧张供需关系，使房地产市场得以稳定发展。早在今年“317新政” 中，北京市住建委发布的《北京强化调控措施 着力稳定房地产市场》中“切实增加商品住房有效供应”举措有两项，一是“加快、加大商品住房土地供应”，另一项是“督促‘1,300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市’的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。”文中提到：“商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源，而且这些房源是距离实现市场供应最近的，对于市场预期的影响也最大。这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促加快这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期。”此通知正是该政策的落地。

新政放宽预售证办理，目的在于鼓励项目入市，从而缓解供需关系。值得强调的是，二次办理预售许可的时间划定在2018年6月30日前，为期一年的放宽预售许可办理，预示着明年可能有其它项目推出，此次鼓励加速推盘，是在为后市铺路，从根本上解决紧张的供需关系，使北京房地产得以更加可控与长足发展。

土地市场

供应再次出现井喷

6月，北京土地供应是继3月份后再次井喷，全月共计供应21宗地，其中20宗地为含居住用途用地，土地面积合计123.7万平方米，规划计容建筑面积239.7万平方米，居住用地供应力度可谓空前。受上月供应减少影响，北京6月土地成交3宗，均为含居住用地，共计土地面积32.4万平米，计容建筑面积45.4万平方米，分别位于顺义区、房山区和丰台区。

2015年7月-2017年6月北京土地市场供应、成交情况图

北京市地价指数图

新房市场

住宅供应小幅提升，成交价量齐跌

整体来看，北京6月商品房市场推盘依旧强势，成交环比量价微涨、同比量跌价涨;商品住宅市场供应小幅上涨，成交环比量价齐跌，同比量跌价涨。去化方面，北京新房去化周期8.2个月，存量面积去化周期10.5个月，较上月略有上升。

供应方面：北京商品房新增供应量环比大幅上涨、同比下降。批售套数5,671套，本月供应套数环比大幅上涨123.4%，同比下降58.9%，批售面积61.8万平方米，环比上涨65.8%，同比大幅62.9%，是今年以来供应最多的月份。本月供应区域为九个，供应量最大的房山区占比26.3%，本月新增供应主要为写字楼和商业项目。其中，商品住宅(含商改住)新增套数环比微升、同比大幅下降。批售套数2,473套，本月供应套数环比微升13.3%，同比大幅下降76.4%，批售面积34.3万平方米，环比上升17.6%，同比大幅下降63.0%，供应区域为七个，供应量最大的门头沟区比达到32.1%。

2016年7月-2017年6月北京商品房新增供应套数和面积走势

2016年5月-2017年6月北京商品住宅(含商改住)新增供应套数和面积走势

2017年6月北京商品住宅(含商改住)新增供应区域分布

成交方面：北京新增商品房6月成交3,578套，环比微升2.0%，同比下降79.8%;成交面积44.19万平方米，环比下降22.2%，同比下降78.8%;成交均价为38,214元/平方米，环比上涨6.7%，同比上涨25.0%;成交金额169亿元，环比下降17.0，同比下降73.4%。其中，商品住宅成交套数环比量价微跌、同比量跌价涨。6月成交2,937套，环比下降0.4%，同比下降81.7%;成交面积37.4万平方米，环比微降4.6%，同比下降79%，为近2年来最低水平;成交均价为40,092元/平方米，环比下降5.1%，同比上涨30%;成交金额150亿元，环比下降9.4%，同比下降72.7%。

2016年7月-2017年6月北京商品房月度成交走势

2016年5月-2017年6月北京商品住宅(含商改住)月度成交走势

2017年6月北京商品住宅成交区域分布

去化方面，北京市新房存量套数约需要8.2个月可去化完，存量面积约需要10.5个月的去化时间，比上月略有上升，北京商品住宅市场存量下降，其中朝阳区、大兴区和顺义区的存量套数较多;去化速度上上房山区、大兴区和顺义区最快;去化时间上延庆区、房山区和顺义区最短，压力最大仍为西城区、朝阳区和东城区，本月各区域套数去化时间环比升降不一。(关注价值领地公众号(ShiLianAppraisal)，看清楼市真相)

截止2017年6月30日北京商品住宅存量面积和套数区域分布图