上海房屋租赁指数报告：租房类型增多 市场走势强劲

租房类型增多 市场走势强劲

2016年4月，上海房屋租赁指数为1847点，比上月上升18点，环比上涨0.98%，涨幅相比上月扩大0.22个百分点，租赁指数涨幅连续三个月扩大上行。

4月，上海房屋租赁市场租赁需求迅速释放，租金涨幅扩大。上海房屋租赁指数办公室认为， 4月原本作为租赁市场淡季，但表现淡季不淡，成交火热。原因有四：一是买卖市场“3.25”新政影响，由买转租需求旺盛，其中不少是换租改善客;二是租赁需求原本都为无房一族，新需求是业主把名下物业出租当租客“以租养房”、“以租养租”，或减轻月供压力，或选择新的居住区域和环境;三是毕租需求已经露头，今年全国应届高校毕业生高达770万，上海本地为18.7万，外地毕业生又开始涌入上海;四是创客公寓、青年公寓、白领公寓等短租、长租公寓新租赁模式逐渐扩张，大多为酒店式管理，租赁房类型呈现多样化。由此，4月租赁市场在需求的扩张下，租金走势强劲。

高端改善需求抬头

4月，高端市场租赁指数上涨1.04%，涨幅比上月扩大0.25个百分点。其中，一室上涨1.03%，二室上涨1.07%，三室上涨1.03%。

所监测的50个高端房源板块中，49个上涨，1个下跌。租赁需求集中在市区内板块。涨幅较大的板块如黄浦豫园、普陀长寿路、杨浦五角场、徐汇万体馆，分别上涨1.52%、1.48%、1.45%、1.39%。调查显示，这些租赁集中的板块，以家庭类租房需求为主，其中出现了租赁改善性需求，一些有房人群选择“以租养租”，出租自住房屋的租金用于租借高档小区贴补。如一些热门旁，部分业主将自住房屋出租，贴补5000元左右租借万元档次的高档小区，满足子女及自身上班的交通问题。抽样显示，徐汇万体馆的高档小区，年初二室租金在8000-9000元，进入4月租金上涨接近万元。另外，一些高端服务型公寓也出现了成交上升态势。而非市区板块需求减少，如青浦徐泾上涨0.49%、闵行古美罗阳下跌0.11%。房东为吸引租客，甚至接受包物业费等议价条件。

限购后中端需求旺

4月，中端市场租赁指数上涨1.00%，涨幅比上月扩大0.25个百分点。其中，二室上涨0.99%，三室上涨1.00%。

所监测的除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。市区涨幅较大，如杨浦、黄浦、虹口、静安分别上涨1.38%、1.20%、1.12%、1.09%。郊区涨幅较大的如嘉定、松江、闵行，分别上涨1.08%、0.86%、0.78%。调查显示，受“3.25”新政影响，一部分改善客受限购影响无法购房，转而进入租赁市场，推动租金上涨，租借多为二室或三室。如新静安大宁绿地、浦东塘桥、虹口凉城、长宁中山公园分别上涨1.53%、1.48%、1.44%、1.43%。另外，一些长租公寓，如青年公寓、创客公寓的扩张，吸引了不少年轻人及创业者租借，板块租金涨幅明显，如杨浦五角场、浦东张江分别上涨1.40%、1.21%，年初二室租金由6000元上涨至6500-7000元。

低端毕租房源火热

4月，低端市场租赁指数上涨0.95%，涨幅比上月扩大0.19个百分点。其中，一室上涨0.94%，二室上涨0.96%。

所监测的全部16 个行政区县均上涨。市区涨幅较大的如黄浦、徐汇、静安，分别上涨1.12%、1.10%、0.94%。郊区涨幅较大的如松江、浦东、闵行，分别上涨1.15%、1.08%、0.91%。调查显示，一些进入实习的应届毕业生，开始在家里贴补下租房工作，选择多为一室或二室老工房(售后公房)，租金水平在3000-4000元，涨幅较大的板块如宝山淞南、普陀甘泉宜川、长宁北新泾、浦东上南，分别上涨1.57%、1.54%、1.46%、1.45%。其中不乏一些年轻人愿意支付稍多的租金，选择稳定性强、服务好的长租公寓。另外，部分受“3.25”新政影响，无法购房的首套刚需客，选择租借售后公房过渡，租借多为3000-4500元的二室户。涨幅较大的如浦东川沙、徐汇康健、浦东周浦，分别上涨1.39%、1.35%、1.25%。

上海房屋租赁指数办公室认为，相比买卖市场成交下滑，租赁市场热度不退，改善性需求更为凸出。不少刚需购房者受政策面影响推迟购房计划，转而进入租赁市场，以二室和小三室的过渡型租赁需求最多。此外，今年来的二手房买卖市场连续高位成交，导致租房有效供应减少，也导致房东涨价意愿强烈，租赁与买卖市场两者表现为正相关，租金涨幅持续扩大。预计未来租赁市场仍将强势向上。