话题：一线城市房价还能涨多久

支撑一线城市房价变化的条件已经发生了变化，加上房地产本身的周期性调整，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?

无论谁来评判中国的房地产市场，必须把一二线和三四线城市分开来谈，因为不同城市的市场分化非常大，因为资源的独特性，土地的性、购买力的强大，导致一线城市房价有强大的支撑。

但笔者有不同看法，种种迹象表明，一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看，那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化?

首先是人口流入的城市化红利。这是过去支撑一线城市房价的最刚性需求部分，北京和上海前些年每年增加的大量流入人口，虽然加重了大城市病，但却为房地产提供了巨大需求，成为房价上涨的动力。

而这两年来，这样的局面发生了变化。为缓解城市人口压力，一线城市政府纷纷出台政策，大力推进人口疏解工作。就北京统计数据显示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19万人，但增幅下降，与2014年相比少增加18万人。短短几年，一线城市外来人口增速大大放缓，这无异于釜底抽薪，使需求量从根本上减少。

其次，房价本身也已“曲高和寡”，地价再高也难变现。近几年众多开发商因为三四线城市滞销，纷纷杀入一线城市抢夺土地，导致地价飙涨、遍地。为了消化高昂的地价成本，京沪众多楼盘出现了豪宅化，但因为价格动辄几千万，这些楼盘大多一年卖不了几套。

那么，是什么在支撑楼盘销售呢?7月初，首开华润城开盘卖了358套，销售额达30亿元。这里大多数客户是卖了自己的老房子加点钱买新房，800万到1000万的总价太高，如果不是换房腾挪的资金，销售量根本不可能达到这个数字。这就是北京房地产市场尴尬的现状。之所以还有人说涨，是因为今年一线城市还在大量出，地价还在飙升，似乎没有上限。

多了，并不意味着高端客户也随之增长。据详细统计，过去几年间，北京已经出让了59块楼面地价超过3万元的地块，总价是1920亿元。而这些目前真正转化为房价销售的，不过才200亿左右。楼盘长期滞销，开发商资金链紧张，必然会采取措施来回笼资金，这就是房价调整的契机。

再次，我们按照租金比来算一下。根据中国指数研究院的详细统计，京沪深的一套100平方米住宅的年租金，回报率都低于2%，而国际的水平，无论美国还是欧洲东南亚，都在3%到5%之间。从投资角度来说，买一套房子要五六十年才能出租。

最后，过去房价上涨是建立在经济高速增长的基础上，而目前经济进入转型升级阶段，步入“新常态”，今年支撑市场的投资性资金在预期到市场的变化后，自己也会调整进入观望阶段。

因为政策和市场的原因，中国的房地产本身会出现三年左右的周期性调整。在经历了2015年的市场转热和2016年的市场透支后，未来两年，即便房地产政策放松，市场自己也会调整。疯狂上涨之后必是疲态尽显，到那时，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久?