“10年限售”再扩围,如何看待这种现象?

05.24傍晚，据澎湃等媒体报道，继河北省保定市出台最严限售措施后，广东省珠海市也在尝试“10年限售”的土拍模式。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

上个周末，保定出让的30块地中只有一块住宅用地执行“10年限售”，这次珠海的限售地块扩围至3块，且是在总量15块出让地块(含非住宅地块)的基础上进行的，保定首创的“10年限售”的土拍模式也似乎正在被复制，未来是否会有更多的城市来推行这一模式，不得而知。由此造成的对房地产市场的影响，也是值得我们关注的。

如何来看待“10限售扩围”这种现象呢?

1)“10年限售”是否与各地的经济发展现状相适应。目前实行“限售”的二十余城中，普遍都执行“两到三年限售”，也就是购房家庭在取得不动产证之后的两或三年之后才允许出手，环雄安的白沟新城执行“5年限售”，目前为止也是全国限售力度最严的。即便如此，当地的房地产市场也可以预见地会被冻结起码两年以上，加上现在的楼市下行周期，大家跟风买房的热情也可能很快就会消散，楼市冻结，交易量骤减，这也是意料中之事。冻结两年还可以理解，毕竟是赶上了“史上最严调控”，如果冻结10年，那又会是怎样的一番情景?是否与当地经济发展的现状相适应?这道政策又是否会被执行10年?如果政策废除之后，之前的限价是否又会造成新的不公?这一连串的问题都是需要政策制定者深思的。

2)还要明确一点，截至目前，全国仅有两座城市的4个地块执行“10年限售”。可能也是考虑到了不利影响，目前实行“10年限售”的地块全国仅4块，尚不足以对当地的楼市造成非常剧烈的影响。但当一个城市限售的地块达到一定的量级，情况就大不相同了，由此造成的后果也很可能使当地楼市一蹶不振。限售地块一多，在限售期限内，可以补充的库存就相对少了，如果宏观方面的调控放松下来，市场需求侧继续稳增长的话，就会造成供需矛盾的进一步扩大，房价岂有不涨的道理?这种情况一旦发生，限售地块的购房者又岂会善罢甘休?

3)需要从宏观的调控背景来理解这种“10年限售”。这种政策的实施最大的压力可能还是来自于中央，住建部对全国人民作出承诺，称“今年房价环比不增长”，还号召全国学习“北京模式”、稳定房价不力也会被问责，在上级层层压力之下，地方政府也就顾不了那么多了，放弃长远的稳定来换取眼前的稳定，这种非理性的行为日后必然需要有人出来埋单。地方政府可能也是出于未来稳定的考虑，才将限售地块压缩到几个，而不是大面积铺开。

4)“10年限售”的影响已经超出平抑房价的范围了。平抑房价有很多手段可用，最惯用的也就是“老三套”，即限售、限贷与限价，但这种调控只能起到短期的效果，待调控放松之后，需求侧也会报复。这次调控，以北京为标志，亮出了底牌，调整了供地结构，加大了土地供给，并且数量方面也是很可观的，这个举措能发挥多少效力还需要时间检验。在增加供地的同时，附加“限售”条款，这个举措是否有必要，也同样需要时间来检验。但由此传达出来的恐慌情绪却是值得称道的，就是要吓你购房人，不让你买房。

5)这道政策能否坚持10年不变?说实在的，笔者不太相信这道政策能坚持10年之久，政策的制定也不是一成不变的。同样是上周末，北京商住房群众也通过维权争取到了政策的松动，一定范围内缩小了调控带给他们的损失，这也说明政策是可以变的。随着房地产大环境的变化，政策一定会迎来变动的，这也是十几年的调控经验所告诉我们的。整体上来看，房地产下行到了尾声，宏观经济基本面出现了较严峻危机的时候，政策会迎来松绑，随之，需求侧的反弹也会发生。再看这次的“10年限售”地块，是否也会因为宏观调控环境的变化而出现变动呢?笔者还是很期待的。

“10年限售”是否还会扩围，不得而知。“10年限售”所造成的影响甚至超过了让房价下降的影响，好在目前也仅是几个地块执行“10年限售”，风险也仍在可控范围之内。