11月发债批复速度加快 房企忙用新债还旧债

房企发债批复速度加快成为11月最重要的行业现象，与之相伴的是房企发债数量和成本呈现上升。据和讯房产不完全统计，目前至少有14家房企发行债券，其中多数房企的利率高于去年的平均融资水平。

对于当前的融资环境，整体而言仍未见放松，不过，有些房企的感受是比之前有所好转。

在房地产行业调控基调没有改变的情况下，发债批复速度加快难免不引人猜测，不过，业内普遍认为这与房企债务集中到期有关，只有以“还旧债”为主要发债用途的债务发行在审批速度上才会很快，实际上，房企虽然纷纷发债，但债务规模并没有增加。

房企融资批复速度加快

众所周知，自2017年以来，中国房地产行业逐渐进入最严调控状态，与此同时，融资难成为行业发展的普遍现象，在这样的背景下，房企现金流以及融资情况备受关注。与此前债务发行动辄被中断相比，进入11月，房企发债显然顺利很多，尤其是批复速度十分迅速。

某知名券商首席分析师最近注意到，进入11月，房企发债审批速度确实加快了，不过，他表示这并不意味着房企融资环境出现了大的变化，目前房企的融资环境仍趋紧张。

今年多次主导债券发行的某房企副总裁也感受到这种变化，用他的话说，11月发债审批速度可以用“快很多”来形容。不过，他的感受是目前房企融资环境气氛好一点，融资环境相比之前有好转，一般来讲，从拿到批文到完成发债，一个月左右可以完成。

一位接近上交所的房企人士对和讯房产表示，房地产板块相对复杂，除了上海(楼盘)交易所，还需要证监会的审批，整体而言，房企发债审批速度相对正常，不过，发债用途为“还旧债”的债券速度确实更快一点，但这不是房地产行业专有，而是全行业的现象。

经过和讯房产梳理发现，在房企发债批复速度加快的同时，房企发债成本普遍较高。

据和讯房产不完全统计，截止11月22日，发债房企至少14家，包括恒大、融创、合景泰富、时代中国、雅居乐等房企。根据下表，除个别房企外，多数房企的融资利率高于2017年加权平均融资成本，合景泰有2年期4亿美元债利率为9.85%，高于去年平均融资成本5.8%，融创中国3年期公司债利率为7.5%，略高于去年平均融资成本6.24%。

主因或系房企债务集中到期

在房地产行业调控基调没有改变的情况下，发债审批速度加快难免不引人猜测，不过，在业内看来，发债审批加速的原因很简单，主要跟房企债务集中到期有关。

恒大研究院数据显示，截至2018年6月底，房企有息负债余额约19.2万亿(不包括民间融资和类金融机构贷款)，规模最大的是房地产开发贷，2018 下半年，需要房企到期偿债的债务规模大约2.9万亿。

上述分析师认为，近期房企发债主要是为了“以新债还旧债”，因此批复速度很快，房企的债务规模实际没有增加。

日前，标普发布研报认为，恒大地产计划增发其2020年到期的5.65亿美元债券，将有助于进一步缓解该公司的短期债务偿付压力并改善非标融资规模庞大的问题，对于债券用途，恒大表示将用于现有境外债务的再融资，标普认为这将有助于小幅降低恒大地产的短期债务水平。

以时代中国为例，11月20日，时代中国发布公告称将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%，对于票据发行用途，时代中国表示，拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。据wind提供的数据显示，时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期，总额大约6.88亿。

同样用于还债的还有雅居乐，11月16日，雅居乐发布公告称，将发行4亿美元2020年到期的优先票据，票面利率为9.5%，雅居乐方面表示，拟将票据所得款项净额用于为若干现有境内及离岸负债再融资。

在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，大概在一两年前，很多房企都在冲击千亿，导致在买地开支上投入大量资金，再加上限购限贷政策影响，房企现金流紧张。如果不通过频繁融资，根本难以支撑下去。所以，房企融资只是借新还旧而已。

在上市分析师看来，发债只能暂时缓解房企的债务压力，解决房企现金流归根结底还是要靠房企高周转回款。