2019房贷利率有望继续下行 刚需购房成本或下降

 日前发布监测报告显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，连续两月下降;同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%;从城市来看，1月共有7个城市出现下降，较上月17个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持

  值得注意的是，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快，专家认为从刚需角度看多重利好明显。同时该报告预测，长期来看，房贷利率有望继续下行，未来刚需购房贷款成本或将下降。

  房贷利率走势近期备受关注。监测报告显示，2019年1月在全国35个城市533家银行中，有16家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比3.00%，较上月新增8家银行分(支)行;有34家银行分(支)行回调利率，占比6.38%，较上月减少20家;有479家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平，占比89.87%。

  数据显示，首套房贷款执行基准利率上浮10%仍是主流。全国533家银行分(支)行中，有132家银行首套房贷款执行基准利率上浮10%，较上月增加1家;153家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%，较上月减少8家;126家银行首套房贷款执行基准利率上浮20%，较上月持平;38家银行首套房贷款执行基准利率上浮25%，较上月减少1家;20家银行首套房贷款执行基准利率上浮30%，较上月减少3家。

  首付情况方面较上月未发生变化，首套房首付三成的银行占比近八成。值得注意的是，2019年伊始随着各地差异化信贷政策深入，部分地区政策性住房存在首付优惠。例如，北京地区购买商品房首付最低为35%，但是购买共有产权房等政策性住房首付最低为三成，首付成数降低使得刚需购买门槛相应降低。

  此外，由于降准以及“定向降息”等原因叠加，银行流动性较为充裕。“近期批贷、放款流程加快，不少申请组合贷的客户都在1个月内走完了流程，纯公积金贷款或者纯商业贷款会更快一些。”某大型连锁房产中介业务人员说道。

  1月以来，多地对房地产政策进行了调整，主要涉及公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面。

  业内人士表示，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。

  在部分地区公积金管控趋严同时，也有部分限购、限售政策出现地区性缓和调整。青岛高新区取消限购，大连市印发《大连市户籍管理若干规定》，取消了“参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得抵押、转让”“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。

  此外，提速建设住房租赁市场成为多城市新趋势。深圳实行住房租赁在线登记。郑州实现房屋租赁行业信用信息网上查询。杭州首宗集体建设用地建设租赁住房开工。合肥有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构开展市场租金分析和监测。

  整体而言，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。建设住房租赁市场所需要的软硬件条件各地已开始积极落实。

  房贷利率或呈下降趋势

 今年房价上涨空间不大

　对于未来楼市走势，中央经济工作会议定调“因城施策”，提法也从“分类调控”改成“分类指导”。地方两会上，强调完善住房保障体系成为重点工作之一。

　北京指出，2019年要更好解决群众住房问题，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展;完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐;出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系，完成棚户区改造4.5万套。四川省、江苏省、天津市等地也表示，将加强房地产市场监管，健全市场体系和保障体系，增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

　从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。