金融政策助力 | 2023年3月住房租赁发展报告

观点指数 2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。文件中提及的住房租赁行业融资渠道涉及银行、资本市场等，同时覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

住房租赁市场迎重大利好的同时，建行继与万科合作百亿基金后再度布局住房租赁市场，助力盘活闲置资产的同时，优化住房租赁供给结构。

此外，企业在开店方面持续发力，涉及佛山、武汉等重点城市。同时，报告期内纳保热情不减，招商伊敦和安歆公寓将旗下租赁项目成功纳保，其他租赁企业亦在继续推动。

年后，随着企业复工复产的有序进行，租房需求释放，业主挂牌积极性提升，房源量得到快速补充，挂牌租金也有所回调。

纳保潮继续，存量改造路径愈发成熟

除了市场化租赁住房外，保租房逐步成为租赁市场房供给的主力军，目前保租房主要是通过建设以及纳保，实现规模的快速增长。

来源：观点指数统计

期内，招商伊敦和安歆公寓公布最新的纳保项目，分别为深圳壹间公寓·坂田嘉御山（西区）和安歆公寓·上海江湾镇地铁站店。

随着地方保租房建设目标的明确以及保租房认定规则的颁布，保租房正迎来快速增长期。同时地方政府通过土地供给、税收优惠、金融支持等举措鼓励企业参与到保租房的建设管理中。

这也是即使纳保后限定租金折扣以及上涨幅度，租赁企业纳保现象依然趋增的原因。同时，当前保租房REITs发展加快，调动了企业参与纳保的积极性。

来源：观点指数统计

据观点指数不完全统计，目前泊寓、瓴寓、有巢公寓、安歆公寓等租赁企业仍在持续推进纳保工作。截至2022年9月底，泊寓所管理的21.5万间租赁住房中已有4.28万间纳入保租房范畴。

拓店方面，报告期内龙湖冠寓受委托运营管理福州创实大厦保租房项目，这是台江区首个国企与民企共同打造的保租房项目。

该项目地处金融商务区，项目包含配套商业、企业办公、高端人才公寓等多样业态，总建筑面积约为4.8万平方米，项目改造完成后预计可以提供200套租赁房源。

除了新建保租房项目外，诸如创实大厦类以存量非居住房屋改造成保租房项目的案例，也在持续推进中。

来源：观点指数统计

样本企业新增项目入市方面，据观点指数监测，报告期内共计录得6个项目开业，新增开业项目均是千套以下的小体量，有巢公寓、保利公寓以及安歆公寓等租赁企业均有新增项目入市。此外，方隅公寓的北京天峰方隅公寓项目也即将入市。

观点指数关注到， 2月以及3月初，保利公寓在佛山和成都新增3个租赁项目入市，开店积极性较以往得到大幅提升。去年8月开业的佛山玥上N+青年社区首批公寓，开业后仅32天即完成满租的成绩，也为新开的二期项目注入了信心。

有巢公寓青山滨江店和保利N+天玺青年社区，均是企业在新进城市的首个落地项目。如果关注到期内企业开店城市的布局，可以发现诸如佛山、武汉、成都等重点城市也大有可为。

金融十七条支持加码，为市场保驾护航

报告期内，住房租赁市场政策端迎来重大利好，金融支持获全新突破。

2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文称《意见》）。

来源：观点指数统计

《意见》指出，支持住房租赁供给侧结构性改革；重点支持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；建立健全住房租赁金融支持体系等。

同时，《意见》中提及的金融产品包括：租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、（自有产权、非自有产权）住房租赁经营性贷款、相关企业综合金融服务、商业银行住房租赁金融债券、住房租赁企业债务融资、住房租赁担保债券、房地产投资信托基金（REITs）。

来源：观点指数统计

以上金融产品为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。同时融资渠道涉及银行、资本市场等，覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

其中，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房、流动性和日常运营的需求。资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。

据观点指数了解，目前住房租赁开发建设贷、综合金融服务、REITs以及住房租赁公司债等产品，不乏服务于企业的成功案例。同时，其他提及的金融产品服务正式落地，将有效拓宽住房租赁行业的融资渠道。

要关注到的是，报告期内证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围覆盖存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房和商业经营用房以及基础设施项目等。

住房租赁市场17条的发布以及不动产私募投资基金试点工作的开展，拓宽了住房租赁企业的融资渠道，推动行业高质量发展。

同时，针对金融支持住房租赁市场发展方面，中央层面已先后发布了保租房贷款不纳入集中度管理、银行保险机构支持保租房发展的指导意见、规范做好保租房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知以及住房租赁17条等相关政策，推动金融产品为住房租赁市场发展保驾护航。

此外，地方持续推动保租房建设发展。报告期内，温州、深圳，苏州等城市公布了保租房筹集目标。

保租房贷款积极落地，盘活闲置存量资产

上文《意见》提及，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。

期内，信贷市场支持保租房项目贷款积极落地，包括建行宜宾分行首笔保租房项目成功落地并发放贷款5000万元；兴业银行泉州分行成功落地首笔民企住房租赁贷款4600万元。

据了解，该分行已累计放款住房租赁项目3笔，落地金额近1亿元。

来源：观点指数统计

此外，在政策端大力推进金融支持住房租赁市场发展的同时，建行再度加码布局长租公寓领域。

2月28日，建设银行发布公告称，董事会会议同意建信住房租赁基金（有限合伙）与北京保障房中心有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、北京大兴投资集团有限公司三方或下属主体共同出资设立子基金，基金规模为人民币50亿元，其中建信住房租赁基金（有限合伙）认缴规模不超过人民币34.99亿元。 

距离建信住房租赁基金在今年1月16日与万科集团设立百亿基金仅过去1个多月时间，建设银行再度布局长租公寓市场，也体现对该领域发展的信心。

据了解，建信住房租赁基金于去年11月成立，成立当日与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。

建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元，其中建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。

建信住房租赁基金子基金的运作模式与其相类似，都是通过基金收购存量项目，改造成长租公寓项目，并交由专业住房租赁运营机构运营，最后通过公募REITs以及其他渠道实现退出。

经此流程可以发现，住房租赁基金对盘活闲置存量资产，优化租赁房源供给是一条非常重要的路径。

同时，建设银行也通过住房租赁基金加大对长租公寓市场的布局，有助于形成在住房租赁市场股权投资、金融支持，最后实现资产退出的投资闭环。

供给量快速恢复，多地挂牌租金回调

报告期内（2023年2月），全国住宅挂牌出租82.7万套，供给量环比上涨97.8%，普通公寓挂牌出租1.41万套，环比上涨31.78%。

来源：观点指数整理

春节假期后，随着多地企业复工复产的有序开展，租房需求集中释放，业主挂牌积极性大幅提高，租赁房源得到快速补充。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（2月）北京住宅租金平均单价达117.3元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为102.31元/月/平方米。

一线城市北京、上海、广州以及深圳挂牌租金均出现环比下滑，降幅分别为6.79%、1.57%、8.1%以及4.66%，降幅均在10%以内，租赁市场变动较为温和。

整体来看，观点指数监测的10个城市，平均租金为66.62元/月/平方米，环比下滑5.75%，同比上涨3.53%。其中90%的城市出现挂牌租金下滑的走势，仅南京挂牌租金实现环比上涨。租赁市场租金平稳下滑，但租赁热度有所提升。

观点指数认为，2月租赁房源供给量得到快速补充，市场竞争激烈，从而导致业主的挂牌租金有所下调。其他重点城市降温主要是由于春节假期期间带来的短期租房需求逐步回落，挂牌租金回调，租房市场趋向稳定发展。