摇号潮与分散供应 | 2023年1-4月房地产企业新增土地储备报告

观点指数 根据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地662宗，环比增加296宗，同比减少445宗；供应土地规划建筑面积4243万平方米，环比上升72.8%，同比下降50.4%；供应土地起始楼面价5072元/平方米，环比下降2.2%，同比下降17.5%。

成交方面，3月重点城市中共有9个城市进行了住宅用地出让，整体溢价率较高，摇号地块频现。如合肥5宗竞品质地块均有10家以上房企进入满分摇号流程；参与成都天府新区华阳街道的两宗地块摇号的房企均超过20家；杭州世纪城核心区23号地块参与摇号的房企数量达到47家。

城市更新方面，据观点指数不完全统计，截至4月12日，8家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目开工、规划调整、合作签约及收并购等。

50家企业新增土储同比下降42.6%，摇号竞争加剧

观点指数发布的“1-4月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积1723万平方米，同比减少42.6%。

数据来源：观点指数整理

其中，万科、保利发展、招商蛇口新增全口径土地储备分别为97.8万、91.6万以及74.4万平方米，处于领先地位。

从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为173.2亿元。事实上，在土地市场回暖的背景下，保利发展一季度土地支出反而下降，拿地权益金额同比减少25%，观点指数认为，这一数据并不意味着保利发展土地拓展力度减小，主要是近期摇号、竞品质地块比例增加，企业中签率下降所致。

观点指数监测发现，部分头部房企今年开启土地拓展的时间较晚，如中海、金地等房企在一季度末才开始新增土储，另外，目前头部房企的新增项目均集中在一二线城市。

单批挂牌规模缩小，宅地供应面积同比下降超50.4%

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量3447宗，环比增加908宗，同比减少595宗；供应土地规划建筑面积20207万平方米，环比上升35.4%，同比上升20.4%；供应土地起始楼面价1387元/平方米，环比上升17.1%，同比下降42.9%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地662宗，环比增加296宗，同比减少445宗；供应土地规划建筑面积4243万平方米，环比上升72.8%，同比下降50.4%；供应土地起始楼面价5072元/平方米，环比下降2.2%，同比下降17.5%。

数据来源：Wind、观点指数整理

分城市能级来看，一线城市中上海集中供地进度相对较慢，3月16日公布了首批集中供应宅地清单，19宗涉宅地总面积94.4万平方米，规划建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元，分散分布在11个区当中。

此次上海集中供地挂牌规模减小，与去年同批次相比，总起拍价减少40.1%，建筑面积减少53.2%，而起拍楼面价则上升28.7%。

值得注意的是，上海此次出让地块中包含徐汇区田林街道和静安区中兴社区的地块，起始楼面价分别为78503和63172元/平方米。

报告期内，二线城市供应住宅用地146宗，供应土地规划建筑面积1270万平方米，环比上升53.1%，同比下降66.6%；供应起始楼面价6117元/平方米，环比下降20.7%，同比下降35.3%。

杭州、长沙、无锡、济南是报告期内的主要供地城市，其中杭州第三批集中供地推出12宗涉宅地块，总建筑面积99.8万平方米，总起价153.6亿元。杭州此前两批次挂牌总建面168.3万平方米的23宗地块均成功出让。

据杭州2023年度的用地供应计划，年内将通过招拍挂出让宅地共计136宗，若保持当前的土地供应规模和节奏，今年杭州需要在每季度举行1-2次的集中供地。

报告期内，三线城市供应住宅用地489宗，供应土地规划建筑面积2698万平方米，环比上升85.9%，同比下降37.8%；供应起始楼面价2743元/平方米，环比上升14.2%，同比下降4.2%。

溢价率提高，宅地成交量价回升

成交方面，3月重点城市中共9个城市进行了住宅用地出让，整体溢价率较高，摇号地块频现。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量2562宗；成交土地规划建筑面积15284万平方米，环比上升25.9%，同比上升5.7%；成交总价1712亿元，环比上升12.2%，同比下降23.9%；成交楼面均价1120元/平方米，环比下降10.8%，同比下降28%。

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地384宗，成交土地规划建筑面积2402万平方米，环比上升13%，同比下降26.5%；成交总价1206亿元，环比上升18.2%，同比下降25.9%；成交楼面均价5023元/平方米，环比上升4.6%，同比上升0.7%；平均溢价率6.85%。

分城市能级来看，一线城市中北京、广州、深圳均有宅地成交。其中深圳首批宅地集中出让的5宗地块全部成交，成交建筑面积47.5万平方米，成交金额72亿元，平均溢价率10.1%。

从参拍企业来看，有少量民企参与，包括龙湖、青岛海信、陕西泰发祥等，此外以招商蛇口、深振业、天健集团等深耕本地的央国企居多。龙湖低溢价拿下龙岗区地块的同时，摇号摘得了光明区马田街道的回炉地块，是本次土拍中拿地金额最高的企业。

据查，此次是龙湖在2020年之后首次在北京和上海以外的一线城市中拿地。观点指数统计发现，近年龙湖拿地主要以机会为导向，在湛江、清远、唐山、盐城等低线级城市亦有新增项目。

另外，广州有一宗住宅用地成交，为荔湾羊城食品厂地块，该地块吸引了至少14家房企参拍，12家企业参与摇号，参与摇号的房企以央国企为主，包括保利发展、招商蛇口、华侨城、中建五局、武汉城建、建发、厦门国贸等，而唯一一家民企身影则是龙湖。该地块最终由武汉城建摘得，是其在广州的首个项目。据了解，武汉城建曾在2022年参与天河宅地的竞拍，从其投资倾向来看，更加偏好广州主城区的项目。

杭州、宁波、南京、合肥、成都5个二线城市集中出让地块，热度较高，5个城市地块的封顶价成交率分别为60%、40%、36%、38%和71%，平均溢价率分别为10.2%、10.1%、8%、14.3%和13.6%。

一些地块吸引了较多的房企参拍，如合肥5宗竞品质地块均有10家以上房企进入满分摇号流程；参与成都天府新区华阳街道两宗地块摇号的房企均超过20家；杭州世纪城核心区23号地块参与摇号的房企数量达到47家。

三线城市住宅用地成交总量保持平稳，价格有所回升。报告期内主要土地成交城市包括台州、保定、绍兴、漳州等。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计3月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，城投企业获取宅地项目的比例下降，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、混改房企和民企的占比分别为28.3%、30%、8.9%和32.8%，城投企业拿地占比下降6.4%。

值得注意的是，报告期内不乏如广州城投、合肥城建、石家庄城投、西安城发等拿地规模靠前的城投企业，但典型房企拿地积极性提高，观点指数认为，月内土地成交规模上升，降低了城投企业在土地市场中的比重。

从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块分散于广州、合肥、杭州、南京、西安以及北京，其中半数地块均是达到封顶价后摇号成交的地块；竞得人方面，保利发展占2席，伟星、坤和等民企亦在列。

西安百亿城更基金成立，佳兆业工改项目开工

城市更新方面，据不完全统计，截至4月12日，8家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目开工、规划调整、合作签约及收并购等。

佳兆业参与的建泰城市更新项目是“工改工”项目，亦是深圳市首批工业上楼试点项目。值得注意的是，该项目由龙华区政府主导实施，区属国企深圳市龙华建设发展集团有限公司负责具体运营，施工单位为特区建工集团市政总公司。

此外，报告期内总规模100亿元的西安市城市更新基金正式亮相，该基金采用“母子基金+直接投资”的架构，以“区域子基金+城市更新+产业导入”的模式进行运作。资金方面，西安财金投资管理有限公司代表西安市财政局出资90亿元，西安担保集团出资10亿元。

据了解，该基金目前立项审批首批子基金8个，合作规模达280亿元，并预计将带动项目投资规模超过1400亿元。

据悉，西安市城市更新基金已挖掘、储备相关领域的优质项目有20余个。