2023年8月产业运营服务发展报告

观点指数 华城新产业新项目落地，广东政策支持新能源储能产园 报告期内，各大产业运营商继续保持一定强度的业务拓张，多项合作和新项目落地在期内发生。如华城新产业在惠州摘得绿谷产业示范园项目。政策面，广东近期陆续印发推动新型储能产业发展的措施等文件，希望依托区内优势产业基础，推动广东省成为新型储能产业高地。

多家企业拿下产业用地，康桥资本落地中国第三城 期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、万洋众创城、华城新产业和康桥资本等，康桥资本此次在苏州吴中区拿地是首次进入北京、上海以外的城市。2020年，康桥资本开启医疗健康产业设施的投资，目前在北京大兴、北京昌平、上海青浦、上海闵行等区域投资了数个生物医药园区，而本次苏州吴中区拿地则是康桥资本首次进入北京、上海以外的城市。

REITs二级市场显著回暖，二季度业绩仍分化 7月REITs市场显著回暖，各类型资产的成交量、成交金额和换手率均显著上升，显示投资者对REITs的关注度有所恢复，交易更为频密。期内27只公募REITs均已披露2023年二季报。按资产类型分，不同资产类型二季度的业绩表现依然分化。其中，产业园REIT表现各异，未来仍需持续关注其资产出租率的变化。

华城新产业新项目落地，广东政策支持新能源储能产园

从月度动态来看，多家产业运营企业有项目开工和合作签约。

如中电光谷跟武钢集团签订深化合作战略协议，中集集团与上海市宝山区政府签署战略合作协议，联东U谷·从化明珠专精特新企业港也在期内正式动工。

除此之外，华城新产业旗下惠州市华城绿谷科技有限公司以总价8720万元摘得惠州水口2宗工业用地，规划建筑面积合共21.5万㎡，将建成华城新产业惠州新能源储能产业示范园。

今年7月13日，华城新产业与惠州市惠城区政府签约该项目，预计投资12.9亿元，实现年均产值17.2亿元，将落地新能源储能制造业企业超30家。

据观点指数了解，“华城新产业”是华润置地与中城新产业联合成立的两大产业创新平台之一，另一平台为“润城新产业”。截止目前，全国产业园区项目超60个，在运营产业面积超300万㎡，生态合作企业超10万家。产业园区项目立足长三角、大湾区，在深圳、广州、佛山、惠州等多个核心城市均有布局。

政策面，广东近期陆续印发《广东省推动新型储能产业高质量发展的指导意见》《关于加快推动新型储能产品高质量发展的若干措施》等文件，希望依托区内优势产业基础，推动广东省成为新型储能产业高地。

从市场及产业基础看，广东拥有广汽、小鹏等新能源汽车企业，省内拥有多个新能源汽车整车及零部件生产厂家，对新型储能产品需求旺盛，产业基础扎实，且因广东经济实力较强，汽车消费市场亦相当大，发展新能源储能设备相关园区拥有多方面的支持。

多家企业拿下产业用地，康桥资本落地中国第三城

7月，工业用地供应和成交双双下跌，表明市场工业投资持续降温，6月份的工业用地增量供应尚难获得需求吸纳，新增工业投资的信心有待提升。

数据来源：Wind，观点指数整理

从具体拿地情况看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、万洋众创城、华城新产业和康桥资本等。

康桥资本成立于2014年，是一家专注于医疗健康产业投资的私募基金，投资领域覆盖医药、医疗器械、医疗服务等大健康领域，其曾经培育出天境生物和云顶新耀两家明星企业，并成功推动其上市。

除聚焦于生物医药领域PE投资外，康桥资本在2020年就已开启医疗健康产业设施的投资，并在2021年与全球最大的养老金管理人荷兰APG合作设立“CLSIV”（中国生物医药基础设施基金）。

据观点指数了解，康桥资本目前在北京大兴、北京昌平、上海青浦、上海闵行等区域投资了数个生物医药园区，而本次苏州吴中区拿地则是康桥资本首次进入北京、上海以外的城市，康桥资本计划在此投资10亿元。

据悉，该地块将建成吴中区康梧生命科学产业研发生产基地，总面积11.3万㎡，可容纳近20家生物医药企业，预计今年5月开工。目前康桥资本已为产业园提前带来两家成长型生命科学企业。

继前两月在舟山、阳江两市摘得3宗地后，万洋众创城再于广州白云区摘得52亩地，用于建设广州白云江高万洋科技城，该地块是江高镇首宗新型产业用地。

据该项目负责人介绍，园区计划引入国家高新技术企业或国家级和省级“专精特新”（高成长）企业4家，拥有自主知识产权的企业8家，打造中小科技企业总部集群。

另外，联东集团则在福州马尾区摘得规划建面2.8万㎡的工业用地，地块临近联东U谷·福州物联网产业园。福州物联网产业园是联东集团在福州的第一个产业园项目，于2022年7月建成，新获取地块预料将作为物联网产业园二期建设。

据了解，联东U谷·福州物联网产业园所在地块原来属于福州钜全工业金属有限公司，每年产值3000万元，亩均产值42万元，亩均税收仅4万元，被列为低效用地。因此，马尾区将该地块列为“低效盘活”重要试点项目，并引入联东集团，希望将该地建设成低效用地改造的模范项目。

REITs二级市场显著回暖，二季度业绩仍分化

从交易数据来看，7月REITs市场显著回暖，各类型资产的成交量、成交金额和换手率均明显上升，显示投资者对REITs的关注度有所恢复，交易更为频密。

单看园区基础设施，成交量和成交金额增幅均超过40%，区间日均换手率也增长到30%以上。而能源基础设施、交通基础设施的增幅则相对较小。

从市场表现来看，产业园REITs整体回暖，但亦有所分化。东吴苏州工业园REIT、华夏和达高科产园REIT本月涨幅分别为4.09%、4.07%，涨幅最为强劲。不过华安张江光大园REIT和建信中关村产业园REIT仍受到此前出租率下滑的影响，继续下探。其余产业园REITs涨幅则在1%-4%，7月产业园REIT的表现或象征着本轮跌幅已终结。

报告期内，27只公募REITs均已披露2023年二季报。按资产类型分，不同资产类型二季度的业绩表现依然分化。

其中，由于去年疫情导致的低基数，交通出行需求在今年上半年快速恢复，高速公路REITs业绩在二季度整体显著改善。

而产业园REITs表现则持续分化。华安张江产业园REIT和博时蛇口产业园REIT基金收入明显提升；建信中关村除收入环比小幅上升外，各项指标均有所下降。

出租率方面，华安张江产业园REIT和博时蛇口产业园REIT通过扩募纳入优质资产，实现出租率的整体提升，前者由一季度的70.57%上涨至二季度的82.31%，后者由一季度的84%提升至二季度的95%。

值得注意的是，由于华安张江产业园REIT的扩募资产张润大厦，其重要现金流提供方哲库科技的退租事件发生在6月中，因此本季度仍以其尚未退租计算，因此呈现的出租率无法实质反映资产的真实租赁情况，未来张润大厦的出租率仍需持续关注。