中海物业财报里的双增、减速与市况

8月21日，中海物业发布2023年上半年未经审核中期业绩报告。跟去年踩着点完成业绩披露不同，中海物业成为今年港股上市物企中披露中期财报的头部物企。

较早交出上半年成绩单的底气或许源于财报表现。毋庸置疑，今年是物企普遍承压的一年，已有多家物业公司发布盈警，其中不乏碧桂园服务这样的头部玩家。

反观中海物业，多项指标实现增长。报告期内，该公司实现收益71.63亿港元，同比上涨23.2%；整体毛利11.47亿港元，同比上涨30.8%；公司股东应占溢利7.26亿港元，同比上涨39.2%；每股基本及摊薄后盈利22.09港仙，同比增长39.2%；股东权益平均回报率为38.5%。

若剔除人民币兑港元于过往十二个月平均贬值折算影响，以人民币计价的收益实质上升30.7%至人民币62.75亿元（2022年为人民币48.02亿元）。

纵观中海物业近年来的经营数据，收益与净利润维持攀升状态，2022年同期分别提升35%、32.7%，2022年全年分别实现34.4%、27.9%的增长。

外拓与增值服务

从收益部分来看，中海物业今年上半年收益存在一定减速，整体收益较去年同期上升23.2%，增长主要由于以包干制为主导在管面积的上升以及非住户及住户增值服务业务增长。

2023年上半年，中海物业累计进驻154座城市，业务覆盖香港及澳门，在管物业项目1818个，服务面积接近3.63亿平方米，较去年底增长13.4%，在管卖场项目数达471个。

规模方面，中海物业继续推进外拓步伐，2022年同期在管面积2.87亿平方米，增长幅度约10.5%，通过外拓所获取的项目面积占净增加在管面积的64.7%。今年上半年新增在管面积则达到4300万平方米，其中，74.5%来自独立第三方。

同时，在业态方面，中海物业拓展非住宅业态的覆盖范围，2022年全年新增项目中非住项目的面积占比仅31.8%，但今年上半年其新拓公共及其他物业面积就已超过新拓住宅面积，分别为1940万平方米、1930万平方米。期内住宅项目及非住宅项目的新增订单分别占44.8%及55.2%，相关合约额分别约达15.38亿港元及14.29亿港元。

尽管中海物业在第三方外拓和非住业态上实现快速成长，也要注意到目前在其总的在管面积中二者占比仍较低。总体来看，中海物业目前在管面积中来自第三方面积占比从去年末的32.8%提升至37.8%，来自非住宅项目的在管面积占比从24.2%提升到28.2%。

据投资者转述，中海物业主席兼执行董事张贵清在中期业绩投资者会议上表示，物业行业目前处于理性回归过程，尽管地产下行导致增长承压，但市场容量在那里，未来增长空间还是巨大的。

跟许多物企一样，张贵清十分看好增值服务板块。中海物业上半年非住户增值服务和住户增值服务收益取得较大增长，增速分别为39.3%与59.6%。增速亮眼的同时，无法忽视的是这两个业务分部在中海物业业绩中的低基数占比。

上半年，中海物业非住户增值服务收益为12亿港元，占总收益比重增至16.8%。值得注意的是，该部分毛利率处于较低水平，从2022年同期的15.4%降了将近两个百分点至13.5%。住户增值服务业务涵盖社区资产经营、居家生活服务、商业运营服务，该部分收益增长56.9%至7.1亿港元，占总收益比重从7.8%增至9.9%。

从中海物业过往表现来看，增值服务业务经营并不稳定，由于其抗周期性较弱等属性，2022年该公司的增值服务均产生不同程度下滑。

投资者告诉观点新媒体，中海物业管理层表示高度关注未来增值服务发展，做自己擅长的增值服务。在张贵清看来，未来的增长要靠增值服务，关键看企业有没有能力把握这个机会。

毛利率小幅微升

从毛利率角度观察，不断下滑的毛利率一直是中海物业的痛点。2018-2022年的五年里，中海物业毛利率四连降，分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。

今年上半年毛利率则回升至16%，相比2022年同期上升了0.9个百分点。毛利率回升一方面原因在于直接经营成本增速低于收益增速，本期上升21.9%至60亿港元。

业务拆分来看，中海物业来自物业管理服务的毛利率从2022年的13.1%上升至14.7%，其中来自包干制的固定物业管理合同的分部毛利率为12.2%，较去年提升了2.2个百分点，主要由于加大分包力度及优化人力资源结构，以提升生产能力及成本效益；及没有去年同期为应对疫情而采取防控措施的额外成本。

住户增值服务子分部毛利率则出现轻微下滑，从2022年同期的30.3%微降至29.3%。总的来说，增值服务依旧是拉动毛利率的马车，只是中海物业目前该部分业务体量尚不足以支撑整体业绩。

中海物业曾在去年初提出希望达到基础服务收入和增值服务收入的1:1，目前其除物业管理服务之外的收入占比为29.9%，离目标尚有一段距离，但差距已在不断缩小。

经扣除销售及行政费用2.05亿港元及贸易应收款、应收保固金及代业主支付按酬金制管理物业款项的净减值计提4060万港元后，中海物业本期经营溢利上升39.4%至9.85港元。

截至2023年6月30日，中海物业贸易应收款及应收保固金为29.33亿元，较去年末22.72亿元同比增长29%，其中一年期以上应收款4.43亿元，比去年末增加1.17亿元。

另一方面，中海物业银行结余及现金较去年年底减少9.1%至港币 42.65亿元。

据投资者转述，中海物业管理层表示，在存量市场竞争尤为激烈的局面下，公司将继续推进主要指标年复合增长30%、内生外拓1:1的目标。