解局 | 再还20亿港元 龙湖临期债务还有多少？

龙湖集团还债有着明显的特点，那就是“提前偿还”，此类操作在近一年多屡次出现。

最近一次是11月下旬，龙湖集团提前偿还了约20亿港元于2024年1月2日到期的银团贷款。12月8日消息同时指出，该银团贷款总额153亿港元，剩余约20亿港元的余额将于12月提前偿还。

据观点新媒体了解，龙湖集团早在去年10月份就已启动该银团贷款的提前偿还，彼时两次提前偿还总额达85.5亿港元，算上今年5月、6月、11月的相同举措,已对上述银团贷款完成了至少5次提前偿还。

很明显，龙湖将兑现中期业绩会上关于“提前还明年到期的海外银团贷款”的承诺。

除此以外，该企业还曾在今年7-8月份提前偿还了84亿元境内债。据此粗略计算，龙湖集团中报上的“一年内到期债务370.4亿元人民币”将降低至少近150亿元。

对此，首席财务官赵轶就曾透露：“（龙湖）今年会逐步偿还明年到期的银团，已经按部就班偿还，今年年底会呈现出明年到期债务只有230亿左右。”

似乎无论外界如何纷扰，龙湖集团都在按着自己的既定计划在有序推进，这或许也是其得以在动荡江湖中“稳坐”至今的原因。

提前清还153亿港元银团贷

据12月8日消息，龙湖集团将于本月内提前偿还153亿港元银团贷款剩余约20亿港元。

提前还债对于大多数房企来说是难以奢望的，也正因此，消息一出市场无不振奋。但仅就龙湖集团而言，这只是提前预告过的常规操作而已。

观点新媒体了解，早在去年四季度开始，龙湖就已拉开了提前还债的序幕。

其中，2022年10月31日及11月1日，龙湖集团接连提前偿还2023年到期的部份银团贷款51亿港元、34.5亿港元，两次偿还总额达85.5亿港元。

至2023年，龙湖曾透露已提前预设了72亿港元还债款项，以避免后续的风险和压力，对应的正好是153亿港元剩余部分金额。

首席财务官赵轶曾在中期业绩会上透露：“公司短债占比11%，龙湖提前还了很多债券……今年会逐步偿还明年到期的银团。”与此同时，市场分别在5月、6月传出龙湖集团提前偿还该银团贷款的消息，至最新的11月偿还20亿港元。

随着12月份提前偿还最后20亿港元银团贷款，于明年1月到期的153亿港元银团贷款也将清零。

对于境外债券，赵轶认为，海外美元目前在整个市场关口是关闭，债券波动很大，2027年龙湖才有到期的美元债，窗口期是非常主动和安全的。

其表示，境外银团是银行为主导，整体策略还得多借得少。

事实上，除了提前偿还银团贷款外，龙湖集团还对美元债和境内公司债进行多次提前偿还。

如去年7月宣布提前偿还4.5亿美元本金及利息，息票率3.875%。同年11月，龙湖集团提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%。

今年7月龙湖提前偿还共计41.9亿元公司债，8月提前偿还共计41.8亿元公司债，5次兑付合计规模达到83.7亿元。

粗略计算，今年提前偿还债务总额至少达到150亿元。龙湖集团2023年中报显示，“一年内到期债务为人民币370.4亿元，占总债务比例为17.9%”，据此，年底剩余的短债约为220亿元。

对此，在8月份的中期业绩会上，赵轶也有过提示：“今年的债务压力已经完全过去了，只有1.19亿在11月偿还，今年会逐步偿还明年到期的银团，已经按部就班偿还，今年年底会呈现出明年到期债务只有230亿左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元为开发贷，公司有充分资源偿还。”

随着债务的提前偿还，龙湖集团中期时综合借贷2070.9亿元也将降至约1920亿元，短债占总债务比例也由17.9%降至约11%出头。

龙湖集团中报显示，中期在手现金为724.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。另外，现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍。

很显然，龙湖的现金流保持健康，也因此除了可以发行“中债增”债券外，目前还是“50白名单”中的热门企业。

“保持良好的债务结构”

市场对于龙湖提前还债的反应，说明目前债务依然是大家最关注的内容，也是大多企业求而不得的资源。

对于提前还债，市场主要有两种声音，大多认为提前还债释放的是企业资金充裕的信号，而个别声音认为提前还债将加重企业资金压力，个别爆雷企业即为此类例子。

但细看龙湖一年多来的“提前还债”举措，并非短期的被迫行为，而是长期的主动作为，这或许也是其释放“信心”的主要依据。

正面声音认为，根据市场和企业的资金需求来决定是否提前偿还债券，提前还债可以提高企业的灵活性，减少企业的融资成本，提高企业的资金利用效率。

其实关于龙湖集团对于债务管控的看重早有不少报道，而且为其提供稳定收入的商业地产也是获取融资支持的重要一环。

关于龙湖的经营性物业贷，赵轶8月份介绍：“公司有76个已开业天街，还有30个未来持续做，未来还有40多个天街持续开出来，（经营性物业贷）可以做接近900亿元，今年半年只有400亿元，明年新增400亿元经营性物业贷是非常轻松的，整体压力没有那么大。”

他还补充道：“每年还200多亿短期债务，经营性现金为正，还有开发贷，加上回款，回款效率也很高。”这其中银行为主要融资渠道。

“银行端是融资的主力，截至半年银行融资占比为55%，物业贷整个账期很长，成本很低。”

观点新媒体查阅2023年中报数据，于报告期末，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为人民币724.3亿元。净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。

综合借贷中，约678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视乎贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至年中，固定利率债务占总债务的比例为33%。平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年。非抵押债务占总债务比例为67.6%。

除了用一系列数据证明“财务健康”外，龙湖集团董事会主席陈序平还表示，公司不再增加有息负债，同时将优化债务结构，降低外债比例，增加债务账期，年底公司外债占比将低于20%。

赵轶则提出，保证优秀的债务结构要控制短债占比，保持在10%以内，目前龙湖集团的短债占比是11%；到明年，公司到期的债务约200亿元，到期的外币债务几乎为0。

“我们非常有信心在大的政策环境下和监管层密切合作，依据良好的信用保持良好的债务结构，赢得未来。”这样的表态听起来很“套话”，但或许也是龙湖得以平稳过渡的财务原则。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

查看相册

华发龙湖天曜

24000元/㎡

楼盘网礼包424人已领取

免费专车服务，限时购房优惠

领取优惠

户型：3室（125㎡）;125 145 155

地址：[和平]一二六中学（和平湾校区）南侧查看地图

更多详细信息>>

400-818-0066 转 006348

致电售楼处了解更多信息，安全隐藏真实号码